ARTÍCULOS JURIDICOS

Procedimiento apropiado a seguir para poder instalar algún mecanismo o equipo de seguridad

Escrito el 28 Marzo 2016.

CASO PLANTEADO:

QUIERE CONOCERSE CUAL ES EL PROCEDIMIENTO QUE DEBE SEGUIR LA ADMINISTRADORA O LA JUNTA DE CONDOMINIO PARA INSTALAR ALGUN MECANISMO, SISTEMA O EQUIPO DE SEGURIDAD EN UN EDIFICIO, CONJUNTO RESIDENCIAL O EN UN CENTRO COMERCIAL REGULADOS POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

NOS PREGUNTAN CUÁL ES EL QUORUM REGLAMENTARIO REQUERIDO PARA LA APROBACION DE ESTA INICIATIVA. NOS SEÑALAN QUE ALGUNOS PROPIETARIOS SE NIEGAN A ACEPTAR LA INSTALACIÓN DE SISTEMAS DE SEGURIDAD, A MENOS QUE UNA ASAMBLEA LO APRUEBE CON EL VOTO FAVORAVBLE DEL 75% DE LOS PROPIETARIOS.     
Muy interesante resulta el caso planteado, por el tema que contiene y además, debido a la necesidad de analizar el procedimiento de consulta y participación que pueden ser utilizados para tales fines. A mi criterio éste debe ser el camino a seguir para tratar de obtener el triunfo de la verdad y la justicia en el presente caso:

1-¿Cuál es el procedimiento apropiado a seguir para poder instalar algún mecanismo o equipo  de seguridad en un edificio, conjunto residencial o centro comercial?

El artículo 22 de la ley de Propiedad Horizontal señala que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Este artículo otorga una autonomía administrativa, operativa y funcional a la propia comunidad de propietarios. Los medios formales de participación en los condominios son: Las consultas escritas y las asambleas de propietarios

El artículo 23 de esta ley  establece el procedimiento de la consulta escrita, como un mecanismo idóneo para tomar las decisiones que tienen que ver con los asuntos de administración y conservación  de las cosas comunes: 
 

“Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior (Art. 22), así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la ley, se tomarán  por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido (66,66%), para el efecto del artículo 7 (alícuotas), a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes (primera consulta escrita)”.

Si dentro de los ocho (08) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta (segunda consulta escrita). En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere, -siempre que la ley no exija unanimidad-, el voto favorable  de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los Propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.

De la lectura de este artículo 23, podemos evidenciar que la consulta escrita es uno de los procedimientos de participación válidos para obtener acuerdos que tengan que ver con la administración y conservación de las cosas comunes cuya aprobación no requiera por ley la unanimidad y, siendo la instalación de un sistema o equipo de seguridad un acto de administración que no requiere unanimidad para su aprobación, es concluyente que el procedimiento de consulta escrita sí es factible para aprobar dichos trabajos.

2-¿Puede acordarse esta instalación mediante la celebración de una Asamblea de Propietarios?

La respuesta es SÍ, claro está, siguiendo los lineamientos establecidos en el Documento de Condominio del respectivo inmueble y de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal;  sin embargo, considero que en algunos casos y debido a lo importante y urgente del tema a debatir, las asambleas, algunas veces no resultan ser el mecanismo más adecuado y pongo un ejemplo: En los conjuntos residenciales vacacionales  es difícil reunir a un número significativo de propietarios, salvo en temporadas de alta afluencia como Carnavales, Semana Santa, etc. Algo similar sucede en edificios destinados a oficinas o en centros comerciales. La mayoría de los propietarios se encuentran ocupados atendiendo sus asuntos comerciales. Aunque pudiera haber interés y lograrse una asistencia masiva, sugerimos que el procedimiento a emplear sea el de la Consulta Escrita para la idea planteada ya que resulta más cómodo para la mayoría de los propietarios y la información de la iniciativa puede explicarse  anticipadamente y de manera detallada.

3-¿Cuál es el quórum requerido para aprobar la instalación del cerco de seguridad?

El artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal señala que  las mejoras en las áreas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de los propietarios. Punto interesante para examinar y pido atención en la argumentación que sigue: Para nadie es un secreto el grave problema que atraviesa nuestro país, producto de la terrible   inseguridad que nos aqueja. Hasta hace poco tiempo solo grandes ciudades como Caracas u otras capitales de estados, eran las azotadas por este flagelo. Tristemente hoy en día, puede decirse que no hay espacio habitado en nuestro país que no sufra los embates de la delincuencia.  Muchos son los propietarios y habitantes de condominios que han sido víctimas de graves delitos. La criminalidad que sufrimos en la actualidad, pone en riesgo nuestras vidas,  la de nuestros familiares y  demás seres queridos. Por ello,  el problema de la inseguridad  no puede ser tratado como un asunto cotidiano más de los que se presenta en un condominio, ni puede verse como una simple mejora, ni como un capricho particular de nadie, todo lo contrario, debe acometerse con la responsabilidad y seriedad que el caso amerita ya que vidas y bienes corren peligro. Proteger la integridad física de toda la comunidad, debe entenderse como una necesidad apremiante e inexcusable y no de otra forma. A nivel mundial e incluso en nuestro país, existe la tendencia cada vez mayor de colocar mecanismos de seguridad para evitar la comisión de delitos: bancos, centros comerciales,  tiendas, establecimientos y oficinas, edificios, hogares, organismos del Estado y ya en algunas calles y avenidas públicas, se encuentran instalados estos sistemas que  evitan muchos daños y desgracias.

Aun más, si somos sensatos y apelamos al sentido común, cualquier medida que contribuya con la seguridad de bienes  y personas, debe ser adoptada sin mayores dilaciones. Por lo expuesto, -si el documento de condominio no señala otra cosa-, el quórum requerido en la consulta escrita para la aprobación de un sistema de seguridad es el siguiente:

En la primera consulta: Se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, por lo menos dos tercios (66,66%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. (Porcentaje de alícuotas)

En la segunda consulta, si fuere el caso: Se requiere el voto favorable de la mayoría de la sumatoria de las alícuotas de los apartamentos o locales cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al Administrador, dentro de los ocho (08) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.

NOTA IMPORTANTE:

Siempre hay que tomar en cuenta el procedimiento y quórum establecidos en el documento de condominio respectivo para la celebración de asambleas o de consultas escritas, pero habrá que considerar obligatoriamente que la aprobación de los sistemas de seguridad es una medida urgente y necesaria que no requiere de ningún quórum especial, sino de la voluntad de la mayoría de los propietarios que asistan a la asamblea o que respondan la  aprobación de  la consulta escrita enviada.

Aceptar la  tesis de que para la instalación de  cámaras   o cualquier otro sistema de seguridad se requiere el 75% de la aprobación de los propietarios, es  aparte de injusto, sumamente peligroso y arriesgado para todos y es olvidarse, como ya se ha expuesto, del derecho inalienable que significa la protección de  las vidas y bienes de todos los miembros de un condominio. Los sistemas de seguridad no son ni un capricho, ni una mejora más, es un estado de necesidad inexcusable que la comunidad debe resolver de manera urgente.

Si aceptáramos la tesis del quórum del 75% como válido, lo sería igualmente  para contratar los servicios de personal de vigilancia, debido a que ni  la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Documento de Condominio de los edificios, conjuntos residenciales o centros comerciales establecen esta contratación como un servicio obligatorio. Luego, al hacerlo, estamos mejorando el área común donde funcione este servicio y en  consecuencia, atendiendo a este pensar, la comunidad requeriría, repito, un quórum del 75% de los propietarios para tal contratación y en la práctica, todos sabemos que el servicio de personal de vigilancia como necesidad apremiante que es, no puede ser concebida  únicamente como una mejora para la comunidad. La instalación y mantenimiento de los sistemas de seguridad deben ser considerados por la comunidad como actos urgentes de administración y conservación. 3-¿En caso de obtener una aprobación mayoritaria, los propietarios que manifestaron su inconformidad o los que no respondan la consulta escrita, están obligados a aceptar el acuerdo de la instalación del cerco eléctrico de seguridad?  

Debemos recordar que el tema planteado se presentaría en comunidades de propietarios regidas principalmente por la ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, el artículo 25 de este cuerpo legal señala textualmente lo siguiente: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.”

La decisión de colocar o instalar algún sistema de seguridad, -en caso de aprobarse legalmente-, sería un acuerdo comunitario y debe ser respetado y acatado por todos, aun por los disidentes o no participantes.
En caso de aprobación mayoritaria, la instalación del sistema de seguridad  debe realizarse, por ser un mandato de la comunidad de propietarios.

Otras consideraciones de importancia.

No obstante a lo antes expuesto,  hay que resaltar el deber que tiene toda Junta de condominio y Administradora de rendir cuentas de manera oportuna y transparente a cualquier miembro de la comunidad de propietarios que desee conocer en detalle el procedimiento de la instalación del sistema de seguridad aprobado o por aprobar.

La comunidad de propietarios debe estar suficientemente informada del proceso de contratación, de las bondades que esta instalación traerá para la seguridad de toda la comunidad,  su valor o precio, su ubicación detallada, los criterios para la selección de la compañía a contratar, etc. 

No quiero concluir este Dictamen Jurídico sin antes insistir en que los argumentos de hecho y de derecho que he señalado para determinar la posibilidad de la instalación del sistema de seguridad, no resulta exclusivamente de un procedimiento legal que deba ser cumplido cabalmente, sino  por la primaria razón de sostener que la seguridad de las personas y sus bienes, hoy se encuentra triste y alarmantemente vulnerada. La Inviolabilidad del derecho a la vida y la seguridad ciudadana son valores constitucionales que nos han acompañado desde nuestros inicios como República. La Constitución de 1.999,  en sus artículos 19 y 22, asume  la progresividad de los derechos humanos; en consecuencia, cualquier medida o decisión  que razonablemente sea necesaria para la protección de la vida y los bienes de las personas es admisible y debe ser asumida por todos. De igual forma nuestra Carta Magna desarrolla  y propicia suficientemente conceptos como la vida digna, el bienestar común y la voluntad de las mayorías.

 


Dr. Enrique Herrera Silla