Atrasos En El Pago de Condominio

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios. En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.


El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.

La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

• Falta de tiempo para pagar el Recibo Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
•  Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
•  Desempleo del propietario
•  Rebeldía
•  Apatía

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.

Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.

Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.


Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.

La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.

En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

 Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.

La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.

La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

 La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma. Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.

Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.

Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.

Los casos de Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).

En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.


Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones
por parte de la JDC 

• La Cartelera Informativa del edificio
• Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios
• Envío de comunicaciones vía mail
• publicación de los estados de cuenta en las redes sociales del edificio (grupo whattsapp, blog, facebook, twitter) 

por parte de la administradora

• Envío de comunicaciones (sms, telegramas, llamadas, mensajes whattsapp)
• más de 6 cuotas atrasadas pase al dpto legal 
• Inicio de cobro por vías judiciales 
• acuerdos de pago