MOROSOS....¿ QUÉ HACER CON ELLOS ?

Es común escuchar esa expresión en nuestro edificio, emanada de alguien cuyo nombre aparece en cartelera, con los chinches todos en rojo, o en los reportes a través de las redes propias del edificio por falta de pago de las cuotas de condominio. Generalmente alegan que el administrador no trabaja, que se compró algo innecesario para el edificio, que la pintura nueva no les gustó y entonces no van a pagar, en fin, cualquier excusa es buena a la hora de incumplir con la obligación de pagar el condominio. Algunos extremistas retan al resto de los copropietarios y los invitan incluso a pelear, porque sencillamente ¡¡ no van a pagar y punto!!. Qué hacer entonces?.- La mayoría de las Juntas de Condominio utilizan contra los morosos medios de coacción, tales como suspensión del servicio de agua, impiden el acceso al cuarto de basura; bloquean el sistema de puertas a control remoto; etc. Pero surge la pregunta ¿y esto es legal?

Eso sencillamente aumenta la presión en el moroso pero su respuesta no va a ser pagar y ponerse al día en las cuotas de condominio, por el contrario, en la mayoría de los casos genera violencia en el afectado por la medida y lo más seguro es que al final no se logre nada positivo con los morosos. Lo correcto y más idóneo es convocar a una Asamblea de Copropietarios y dentro de los puntos a tratar, debe discutirse el tema de las personas que estén morosas con el pago de las cuotas de condominio. En esa Asamblea, debe autorizarse al Administrador del edificio o a cualquier otra persona para que, primero, represente a los copropietarios en juicio y, segundo, para que otorgue poder especial a un Profesional del Derecho, para que éste a su vez los represente a todos en el posible juicio. Una vez efectuada la asamblea, levantada el acta respectiva y registrada la misma, es cuando vamos a proceder legalmente en contra de las personas morosas. En el caso de nuestro condominio, afortunadamente los morosos son muy pocos, el problema es que se llevan una buena tajada de nuestros activos (léase fondo de reserva), un porcentaje superior al 60% de los condominios por pagar está representado en esta cartera de morosos (5  apartamentos en total)

La Ley de Propiedad Horizontal establece que los recibos de condominio no pagados, constituyen TITULO EJECUTIVO. ¿Qué significa eso? ... Significa que son documentos suficientes y autónomos para demandar a la persona morosa, sin necesidad de probar nada más! ; es decir, son documentos fundamentales, que en una determinada demanda, bastarían por sí solos para demostrar que la persona demandada está insolvente en el pago de las cuotas de condominio y que mediante ellos, se encuentran llenos todos los extremos de ley para solicitar al juez de la causa una medida de Embargo de los bienes del demandado o incluso, solicitar una medida de Prohibición de Enajenar o Gravar el apartamento del deudor, para así tratar de asegurar el resultado del juicio, que lo más seguro pierda el demandado moroso. La vía legal a intentar se llama VIA EJECUTIVA, establecida en nuestro Código de Procedimiento Civil (art.630) y el motivo es el COBRO DE BOLÍVARES; por lo que es momento de olvidarnos de las medidas de corte o suspensión del servicio de agua al apartamento del moroso y todas aquellas acciones de las que hablamos anteriormente, distintas a la vía legal.

Existe jurisprudencia reiterada donde se establece constantemente que esas vías de hecho son ilegales por cuanto quienes pueden suspender los servicios públicos básicos, tales como agua y electricidad, son los concesionarios del Estado Venezolano que prestan tales servicios, por lo que, podemos encontrarnos como respuesta, ante una medida de éstas, una acción de Amparo Constitucional en contra del condominio que suspendió tales servicios, y repito, no lograríamos nada más que armar un buen lío.

Lo propio es usar el camino legal, la demanda de cobro de bolívares por la vía ejecutiva; y quien dude de la gestión del administrador o de los gastos que la Junta de Condominio está efectuando, tiene todo el derecho a solicitar rendición de cuentas y a que le detallen todos y cada uno de esos gastos, pero si no ha existido fraude demostrado en la administración de los recursos del condominio, no deben utilizarse excusas para no pagar las cuotas correspondientes a cada quien. Afortunadamente no es nuestro casos ya que “nuestros morosos” nunca han negado la existencia de su deuda.. La administradora CIMO y la JDC están siempre alertas y monitoreando los pagos de los propietarios e informando a la comunidad a través de los mecanismos propios de la tecnologías acogidos y usados por una buena parte de la comunidad. Sin embargo se ha establecido como tope 6 recibos de mora para iniciar las acciones legales pertinentes; en estos momentos hay 4 propietarios que deberán entenderse con el abogado a los efectos de honrar sus compromisos con los demás propietarios que si pagan y mantienen los servicios al día. Recuerde que No pagar no es una viveza, es una estupidez