Informe de los Recursos Recaudados por Cuotas Extras por el Grupo de apoyo durante los meses de Junio y Julio 2021

Versión Revisada

Mediante el presente informe se justificará ante la comunidad la gestión de cobranza realizada por el grupo de apoyo que se hizo cargo de las labores de condominio (lapso junio y julio) en ausencia de la JDC renunciante. Aclaramos que cuando nos hicimos cargo no hicimos ninguna gestión de pagos por las obras contratadas en cada una de las reparaciones. Nuestro trabajo fue única y exclusivamente fue recaudar el dinero correspondiente a los pagos por concepto de cobranza de las cuotas extras emitidas por las JDC anteriores. Este grupo constituido por 8 propietarios preocupados por el vacío dejado por la crisis suscitada y como es lógico suponer al final una vez constituida la nueva JDC decidimos presentar este informe para dar cuenta del estatus de la cobranza y de las reparaciones realizadas y por realizar. Como es sabido durante el año 2021 fue necesario acometer reparaciones en el edificio que demandaron recursos que obviamente no se podían cargar a condominio por razones de todos conocidas: Su monto en divisas por exigencia de los contratistas y lo perentorio en su aplicación. En total se pautaron 4 cuotas que demandaron de nuestros vecinos ciertos esfuerzos que fueron solventados y fue posible resolver las eventualidades. Dichas cuotas fueron: 1. Reparación de la puerta del sótano 2; 2. Reparación del ascensor impar; 3. Cambio de la válvula check de la bomba y reparación del tubo matriz de agua en el sótano 2  y 4. Reparación del Variador de frecuencia del ascensor impar adicionalmente se atendió la ruptura del tubo de aguas blancas en el piso 2

En el informe se presentan cuadros explicativos que se basan en soportes que están colocados en nuestro blog en la sección facturas, en donde lo encontrarán de forma organizada y pueden ser revisados (se les coloca el link correspondiente) es de hacer notar que los recaudos originales están a la orden de quien los requiera.

Cuotas Emitidas

1.       Reparación del sistema del portón del estacionamiento del sótano 2 (cuota 1) cuyo costo ascendió a $ 145 la  reparación fue realizada y totalmente cancelada, el costo por apto (tomando como base 62) ascendió a la cantidad de $ 2.33 dado los inconvenientes del cambio y tomando en consideración la rata de pago del edificio se decidió redondear a 3$ siendo el monto solicitado de $ 186 (ver cuadro 1) Su recaudación ascendió a $ 171 con lo que fue posible cancelar al contratista y quedó excedente cobrado de $ 26. Asimismo, 5 propietarios no cancelaron por lo que el monto por cobrar fue de 15 USD. Facturas disponibles en FACTURAS (CTRL CLIC para verlo en el blog)

 

2.       Reparación del motor del ascensor impar (cuota 2). La empresa Servicio Técnico RAM RAM, cotizó para su reparación la cantidad de $ 210 es decir, $ 3.39 por las mismas razones se redondeó a $ 4.00 por apto por lo que el monto solicitado fue de $ 248 el trabajo fue realizado y cancelado. (cuadro 1) quedaron 5 aptos por cancelar de $ 20

3.       Suministro de Válvula check Bomba 1 y Reparación tubo aguas blancas sótano 2 (cuota 3) para la solución de estos problemas fueron solicitados $ 896 Presupuesto con base en 64 aptos (esto en razón de que los pent house su alícuota es el doble de los demás aptos ). Cancelaron esta obligación 51 aptos (recaudando $ 779) quedando por recaudar $ 117. Es de hacer notar que durante la realización del trabajo se detectó que la otra válvula check (bomba 2) estaba defectuosa por lo que se decidió adquirir otra y proceder en consecuencia.  Ver cuadro 2  Para más detalles puede consultar el link: acta de entrega tesoreria

 

4.       Reparación del variador de frecuencia del ascensor impar y reparación del tubo de aguas blancas piso 2 (cuota 4) en el primer caso la empresa de mantenimiento procedió a desmontar el variador y enviarlo a la empresa especializada para su revisión y diagnóstico. El monto del diagnóstico ascendía a la cantidad de $ 30 (que fueron cargados al condominio de Julio) En vista de que la reparación del variador de frecuencia era de 730$, se consiguió otro presupuesto para la adquisición de uno nuevo por la cantidad de 640$ para ese momento y se solicitó 1$ para la reparación del tubo del piso dos para un total de 704$. Es conveniente acotar que de esta cuota se recaudó ($ 507) dinero que fue utilizado según cuadro 5 y 6.  Debido a que faltaba por recaudar el dinero de la cuota 3 ($ 117) obviamente no se disponía de fondos suficientes por lo que fue necesario utilizar para completar el pago de su adquisición de la segunda válvula Check que ascendía a 190$). Asimismo, se gastó adicionalmente 80$ del contactor más 15$ del informe de ascensores más 70$ de reparación del tubo piso 2 para un total de $ 282.

Total a recaudar de la cuota 4: $704 (menos gastos= 282) menos entregado a la JDC 219 más 8$ de adelanto cuota (apto 74-3$ y 112-5$), , para un  total 509, faltan por recoger 195 de la cuota 4 que da el total de la cuota solicitada, adicionalmente se entregaron 40$ que fueron  cambiados del condominio, para un total entregado a la JDC DE 267$. (ver cuadro 9)

 

 

Consideraciones  Adicionales

1.      Del análisis de los cuadros presentados se evidencia que queda por recaudar la cantidad de $ 349 (eso incluye todas las cuotas) ver el detalle en lo cuadros 1 y 7 siendo el cuadro 1 un resumen, y el detalle apto por apto de presenta en el cuadro el cuadro 7

 

 

2.      El cuadro 3 nos muestra el detalle de los montos de las cuotas así como gastos imprevistos (no programados ) que surgieron con su respectiva justificación (estos gastos están debidamente sustentados en el blog sección facturas) http://residenciaselclavel.blogspot.com/p/facturas.html

Asimismo el cuadro detalla que en las cuotas 1 y 2 hubo superávit en la cobranza de 26$ para la cuota 1 y 17 $ para la cuota 2 Este dinero fue utilizado para tapar los huecos de los pisos 2.6.10 y 13 consultar el siguiente link: acta de entrega tesorería en donde encontrará el detalle

 3.      Es necesario acotar que durante la cobranza se recibieron  los aportes de los aptos 74 y 112 quienes por razones de cambio decidieron dejar en abono a las futuras cuotas 3 y 5 $ respectivamente

 

 

4.      En los cuadros 5 y 6 se detalla cómo fueron dispuestos los recursos de las cuotas 3 y 4. Cabe destacar que de lo recaudado en la cuota 4 $507 sólo se usaron $ 70 cuyo detalle lo encuentran en el menú de facturas del blog

 

 

5.      Finalmente fueron entregados a la nueva JDC la cantidad de $ 267 de los cuales 204 fueron producto de la recaudación durante los meses de junio y lulio. Asimismo, se recibieron $110 de la gestión de la anterior JDC. El detalle se muestra en el cuadro 8

             Cuadro 8 Relación de entrega del efectivo a la JDC 

    

                                        CUADRO 7

Conclusiones

·       Como se dijo en la introducción en su gestión el Grupo de Apoyo no dispuso de gasto alguno de dinero con excepción de la compra del contactor (factura colocada en el blog) y la visita de inspección para los ascensores.

 ·       Nuestra labor fue exclusivamente apoyo razón por la cual no entendemos el por qué de una auditoría de nuestra gestión (ya que no participamos en el gasto). Simplemente prestamos el apoyo a la tesorera renunciante que formó parte del grupo y creemos que los gastos y el dinero entregado está suficientemente demostrado a lo largo de este informe

 ·       En este nuevo informe fue necesario incorporar información de la que  no disponíamos por cuanto la sra Danibel se  encontraba de vacaciones y a llegar le requerimos la información  para aumentar la precisión del primer informe

 

 Recomendaciones

La junta de condominio anterior solicitó cuatro (4) cuotas extraordinarias para realizar trabajos y reparaciones en el edificio a saber:

NRO CUOTA	MONTO SOLICITADO	MONTO  POR APTO ($)	MONTO RECAUDADO	PENDIENTE POR COBRAR
1	186	3	171	15
2	248	4	228	20
3	896	14 / 28	779	117
4	704	11 / 22	507	197
				349

 

La nueva Junta de Condominio (en funciones)  presentó un presupuesto para la reparación de los ascensores solicitando una cuota de 45, $ por apto, al respecto consideramos  que deben tomar en cuenta los montos pendientes por recaudar, lo recaudado, y entregado en efectivo, es decir:

• Entregado en efectivo:                 219
• Pendiente por cobrar:                 349

        Total :                                     568

 

Para la asignación de esa nueva cuota se deberían descontar estos  568 $, que fueron entregados en efectivo y pendiente por cobrar, vale  decir que a ese nuevo monto hay que descontarlo del monto de la cuota Nro. 4  ya que la mayoría de los aptos (49)  ya han cancelado. En consecuencia se debe hacer un recálculo de la cuota 5

 

 

 

Por el grupo de apoyo

 

Danibel González………. Apto   61

Inés Agostini  ……………  Apto 124

Belkis Hernández ……… Apto   73

Rosario Sordi …………,… Apto   42

César Gómez ……………. Apto    82

Carlos Laroque …………. Apto    23

Robert Liendo…………..  Apto    92

           Carlos Ruiz ………………. Apto   123

                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

22/08/2021

 

 Caracas, 24 de Julio de 2021

Inspección en Ascensor Eléctrico de Pasajeros 

Dirección: Av Páez Residencia las Flores, Edificio Clavel.

Datos Básicos del Ascensor:

• Marca: Zaiser.

• Paradas: 10

• Ascensores: 2

• Capacidad: 4 Personas 

• Total de Guayas con las que cuenta el Ascensor: 4 de 10 mm de Diámetro.

1) Antecedentes:

Se solicita inspección de los ascensores par e impar de la residencia, con el objeto de verificar su estado actual, así como evaluar el mantenimiento y las condiciones de operatividad del mismo, al mismo tiempo de que se realicen las recomendaciones más convenientes después de realizada la inspección.

Norma de Referencia usada: Código Nacional para ascensores de pasajeros Parte 1: Requisitos para la seguridad para la construcción e instalación de ascensores eléctricos de pasajeros.

Al inicio de la inspección, la misma se realizó en compañía de 3 representantes del edificio y un asistente de parte la de inspección.

Condición Inicial del Ascensor: 

• Ascensor Par: Operativo.  

• Ascensor Impar: No operativo. Falta tarjeta de Control del Cuadro de maniobras, según los representantes del edificio, está en revisión por parte del servicio de reparación.

Plan de trabajo para la inspección: 

Se programó la visita e inspección a los siguientes lugares para constatar estado actual

• Sala de máquinas.

• Cabina de ascensor. 

• Marcos de puertas

• Sobre Cabina.

• Área de Electricidad y/o de control eléctrico.

• Foso.

En cuarto de máquinas:

• Se observa cuarto de máquinas sin iluminación.

• No posee Lámparas de emergencia.

• No hay extintores.

• Hay material alrededor de las maquinas, que representan un peligro de seguridad y que debe ser retirado del mismo.

• Podría mejorarse el espacio físico con pintura y reparación del piso del lado del ascensor impar, el piso esta roto.

Máquina del ascensor par

• Se observa bote de aceite en el banco de apoyo de la máquina.

• Polvo y grasas en la superficie del mismo

• Tambor de freno rayado, con golpes en su superficie y una condición de Peligro: El brazo izquierdo no posee contratuerca de seguridad y el brazo derecho, tiene una tuerca que no es de seguridad pero que está colocado sin ejercer ninguna función.

• Falta la tapa que cubre el embobinado del motor, no está colocada, por lo que el núcleo de cobre queda expuesto a daños.

• La tapa de la bobina, está levantada, no colocada correctamente y expone conexiones eléctricas vitales del sistema de freno.

• El motor presenta un recalentamiento excesivo, que no es normal.

• El tablero eléctrico del cuadro de maniobras tiene en la regleta vertical, cables cortados, no identifican el motivo del mismo, as u vez, tiene una regleta de plástico, que muestra síntomas de cortocircuito y fusión del plástico, al menos el circuito esta desconectado, pero se dejó en sitio.

• El tablero requiere mantenimiento básico de limpieza.

• Las poleas tractoras presentan desgaste, las guayas, están colocadas y las mismas están hundidas casi en su totalidad, a excepción de una de ellas que sobre sale un poco el diámetro de la guaya respecto a las otras 3.

• El diámetro de las guayas de 10 mm es aceptable, es decir no se observa desgaste.

• El limitador de Seguridad, que debería contar con un a guaya como mínimo de 6 mm de diámetro, fue reemplazada por una cadena de transmisión, que no está permitido por la norma y que representa una falla de seguridad que debe ser corregida lo antes posible además no se pudo observar como fue unida a la guaya a la cadena de transmisión que baje al foso, puesto que en el foso si se observa la guaya que típicamente se coloca en este sistema.

• El volante usado para evacuación en rescate de pasajero, no indica el sentido de subida o bajada de la cabina del ascensor, esto es necesario para las personas que realizan rescate de pasajeros, tampoco se observó alguna indicación de cómo realizar el rescate en caso de ausencia de energía eléctrica.

• Deben chequearse los niveles de aceite, y lubricación en general.

Máquina del ascensor Impar:

• El tablero eléctrico, no tiene la tarjeta de control, están los cables despegados, en espera de su reparación y posterior colocación.

• Se observa falta de limpieza básica del tablero.

• El sistema de freno, presenta el tambor cristalizado, condición esta indeseable, requiere rectificación del mismo, y verificación de las guarniciones de freno.

• Los brazos del sistema de freno, tienen su tuerca de ajuste, pero las tuercas de seguridad no las tiene, en su lugar hay dos tuercas comunes que no son las correctas para ser usadas como de seguridad.

• Falta la tapa que cubre el embobinado del motor, no está colocada, por lo que el núcleo de cobre queda expuesto a daños.

• Se observa polvo y grasa en su superficie de la máquina.

• El limitador de velocidad, tiene la guaya requerida, solo falta mantenimiento del dispositivo. No hay placa que indique las características del limitador de velocidad.

• La polea tractora presenta desgaste, el hundimiento de las guayas en la garganta de la polea debe chequearse con personal especializado.

• Las cuatro guayas que usa esta máquina en la polea tractora, no está alineada con la polea que guía las guayas hacia el pozo, es decir, hay un canal de por medio, no hay alineación, se desconoce el motivo del mismo. Debe ser evaluado, con servicio especializado.

Análisis de viaje en cabina ascensor par

• En cabina se observa poca iluminación.

• El tablero dentro del ascensor no tiene datos del fabricante.

• La foto celda no trabaja.

• No se cuenta con teléfono interno de comunicación, cabina sala de máquinas.

• Cuando el ascensor para entre los pisos 8 y 10, se siente un pequeño golpe, que indica algún problema que debe ser corregido.

• Cuando el ascensor baja o sube, la cabina respecto al piso no queda 100% nivelada, es decir, presenta un cierto desnivel que varía desde 1 a 3 cm.

• Las puertas no hacen tope al 100% queda una abertura mínima, que debe corregirse de ser posible, para evitar riesgos de seguridad.

Análisis de viaje en cabina ascensor Impar

• No se realizó puesto que el ascensor impar esta parado.

Marcos de puertas ascensor Par

• En el piso 12 se observó que los marcos de puertas requieren de mantenimiento, presenta, mucho polvo, pelusas acumulado en las cadenas de transmisión del sistema, así como en las guías deslizantes de las puertas. Esta condición la hay en planta baja, lo que nos hace presumir, que el resto de los marcos de puertas esta en las mismas condiciones.

• Las guías de puertas están sucias y llenas de polvo, en su longitud, es normal, pero deben limpiarse con alguna frecuencia en cada piso para mejorar desplazamiento de las puertas.

Sobre Cabina

• No se pudo realizar la inspección sobre cabina, puesto que la llave no estaba al momento de la inspección, esta es requerida para supervisar y observar los elementos sobre la cabina.

• La llave finalmente no apareció, pero si un gancho metálico que es usado para abrir la puerta, y poder observar  dentro del sistema, se usó solo en la inspección del foso en nivel sotano.

Área de Electricidad y/o de control eléctrico

• El tablero de control del ascensor, está ubicado en el estacionamiento, no tiene protección, es decir, está expuesto y cualquiera puede accesar a él, subir o bajar los breakers que controla a cada ascensor, siendo esto un  riesgo de seguridad para el pasajero.

• Los breakers no están debidamente identificados en el tablero eléctrico.

Foso

• Para poder bajar al foso, se desconectó la energía eléctrica de los ascensores desde el tablero eléctrico de los ascensores ubicado en el estacionamiento.

• La llave a usar para poder abrir las puertas, es un gancho de fabricación improvisada, que nos permitió abrir las puertas luego de intentarlo varias veces.

• Al abrir la puerta del ascensor impar, pudimos ver que no existe botón de parada de emergencia o push botton, un botón rojo que permite para el ascensor y realizar mantenimiento del mismo, debería estar del lado izquierdo.

• El marco de puertas estaba 100% obstruido por acumulación de polvo, telarañas y suciedad en general.

• Había un tubo de agua blancas, de aproximadamente 2,20 m de largo y 4” de diámetro, recostado en una esquina al lado del contrapeso del ascensor, fue retirado inmediatamente, es un riesgo muy alto de seguridad.

• El fondo del piso del foso, es un basurero literalmente, había todo tipo de desperdicios, desde latas de pintura, potes de refrescos vacíos y muchos papeles, y materiales acumulados, es decir, está siendo usado para recolectar basura.

• Los sistemas tales como poleas, guayas, micro-suiches de seguridad no tienen mantenimiento, este último no estaba posicionado para cumplir con su función, sino más bien guindado en una viga para evitar caer al suelo.

• La polea del limitador de velocidad, estaba enredada con una bolsa plástica en su eje, se retiró del mismo.

• No había iluminación.

• había signos de oxidación y humedad, provocada por agua. 

• Las cadenas de compensación están a nivel de piso, requieren recorte de cadena.

Conclusiones y Recomendaciones:  indicada Inmediata: 

• Contactar a empresa reconocida en mantenimiento mayor de ascensores para atender sistema de frenos, limitador de velocidad y tableros de control. Urgente.

• Realizar mantenimiento en cuarto de máquinas, y Foso, como primera etapa, luego en los marcos de piso de todas las paradas de cada ascensor. Urgente.

• Identificación de tableros eléctricos y puesta de seguridad al mismo.

• Colocar iluminación al cuarto de máquinas.

• Identificar ascensores, par e impar.

• Elaborar un breve instructivo de rescate de pasajeros y dar un curso básico a un grupo de personas del edificio, un grupo de 5 a 8 personas.

• Marcar las guayas para ayudar identificar la ubicación de la cabina a la hora del rescate de pasajeros  y disminuir tiempo del mismo.

Asistentes por el Edificio

• Ines Agostini

• Carlos Ruiz

• Robert Liendo

Muchas gracias a los acompañantes, por su valiosa colaboración y atención prestada para el desarrollo de la inspección, el suministro de información y apoyo logístico.

De todo lo anterior se enviara unas fotografías tomadas el mismo día de la inspección, estoy a sus órdenes y esperando puedan gestionar lo necesario para normalizar el correcto funcionamiento del ascensor, les enviare un archivo a los representantes del edificio que estuvieron en la inspección, para que contacten al servicio de mantenimiento que más les convenga de acuerdo a los trabajos a realizar y considerando presupuesto presentados por ellos.

También se envía un resumen de los puntos de la norma que están relacionados con los problemas principales encontrados durante la inspección, esto puede usarse como referencia para realizar las correcciones y así poder estar en consonancia con la norma y sus recomendaciones, principalmente va orientado a los servicios de mantenimiento mayor, sin embargo, a las administraciones hay tareas básicas que tienen que ver con estética,  seguridad industrial, que en conjunto con el trabajo de las compañías mejoran el servicio de los ascensores.

Código Nacional para ascensores de pasajeros Parte 1: Requisitos para la seguridad para la construcción e instalación de ascensores eléctricos de pasajeros.

Puntos de referencia: 

5.7.2 Foso

5.7.2.1 / 5.7.2.4 / 

5.8 Prohibición de instalar en el pozo material extraño al servicio del ascensor.

6. Salas de Máquinas y Poleas

6.1.2 /6.1.2.2 c / 6.3.3.1/6.3.4/6.3.5.4/6.3.5.5/6.3.6/6.4.4/6.4.5/

7. Puertas de Pozo (Puertas de Piso)

7.7.3.2

8. Cabina y Contrapeso

8.6.3/8.16.1

9. Suspensión, compensación, paracaídas y limitador de velocidad

9.6.1/9.6.2/9.8.6/9.8.6.1/9.8.6.3/

10. Guias, Amortiguadores y Dispositivos de seguridad en Final de Recorrido

10.5.1/10.5.2.2 a y b

12. Maquinas

12.4.2.1/12.5/12.5.1.2

13. Instalación eléctrica

13.5.3/13.5.3.1

15. Señales e instrucción de operación

15.2/15.2.1/15.2.2/15.4/.15.4.1/15.4.2/15.4.3/15.6 a,b y c /15.7/15.11/15.15

GALERÍA DE FOTOS

Me despido respetuosamente,

Elías Hernández

Auditor Técnico de Ascensores

TSU en Metalurgia

Auditor Independiente

Telf 0426.515.57.44

 

¿Puede un edificio funcionar si Junta de Condominio?

Ante la situación actual que estamos viviendo en nuestro edificio, nos hacemos esta pregunta, vecinos consecuentes y preocupados por nuestra inversión en donde pareciera no haber ningún propietario interesado en postularse para conformar la Junta de Condominio. Al respecto cabe destacar, que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal declara como obligatorio el funcionamiento de la Junta, una vez que se haya protocolizado la venta del 75% del total de las unidades susceptible de apropiación individual por lo que no es una opción de la comunidad de propietarios, no designar a la Junta. Sin embargo, a solo unos días que un grupo de propietarios se abrogó por derecho propio no dejar a la comunidad a la deriva, tiene más sentido reflexionar sobre lo que podría suceder y sobre todo con los problemas ingentes que confrontamos y que no han sido, para nada resueltos.

Pues bien, la Ley es clara en sus prescripciones: en tal sentido si no hay postulados, cualquier copropietario podría dirigirse ante un Juez y solicitarle que haga la designación de una Junta de Condominio Ad Hoc, previa revisión de la data de sus propietarios en el registro inmobiliario y por supuesto, tendría el Juez que aplicar un mecanismo de verificación de la estada y vida de esos propietarios en la ciudad o en el mismo edificio, para evitar que su designación sea inoficiosa por no encontrarse en el país. Como pueden ver es una solución de derecho, en nuestra opinión engorrosa y conociendo la eficiencia oficial en estos casos nos llevaría un largo tiempo en tener una JDC de estas características. 

Lo peor que puede hacer una comunidad de propietarios es abandonar sus responsabilidades. Ninguna persona ajena a la comunidad de copropietarios va a velar mejor por sus propios intereses, de manera tal, es necesario combatir la apatía con una correcta propuesta para integrar una Junta de Condominios con personas que previamente presenten además, un plan de acción. Hay que motivar la participación tocando cada una de las puertas de los propietarios y realizando las reuniones previas informales para diseñar el plan de acción.

En nuestra comunidad, ya lo hemos expresado en diferentes documentos que se han presentado hay un ambiente enrarecido, muchas han sido las polémicas que se han presentado en las redes sociales. Sin embargo, estas polémicas solo se han quedado en eso, ya que quienes encienden el pebetero de la diatriba no presentan soluciones ni toman el testigo para producir propuestas que planteen resolver  los problemas que padecemos quienes hacemos vida acá. Es necesario sobre esta base conceptual de ideas establecer un ambiente propicio en donde fluyan las propuestas para enrumbarnos hacia el bienestar propio haciendo abstracción a las citadas hostilidades. Cabe hacerse la siguiente pregunta: ¿Existirán vecinos que conformen un grupo de trabajo y que unan esfuerzos para trabajar por la comunidad? 

Lo expresado en el párrafo precedente se nos ha presentado como una realidad tomando como evidencia el hecho de como en todo colectivo siempre hay discrepancias, pero estas deberían ser atenuadas y resueltas tomando como premisa ideal el bien común. Es muy fácil establecer corrientes de opinión a veces sin una base argumental sólida, aludiendo deficiencias en los procedimientos. Por ejemplo un reclamo consuetudinario es el que cualquier cosa que se plantee debe hacerse sobre la base de la presentación de  varios presupuestos y es que ¿Acaso las empresas no cobran en dólares para visitar, enterarse y diagnosticar situaciones que muchas veces requieren de celeridad en su solución. Basta ya de colocar un manto de dudas sobre lo que se hace o se deja de hacer. Estas situaciones que vienen sucediendo con mucha frecuencia acá es un antecedente que pesa mucho a la hora de asumir las responsabilidades o  de pertenecer a un cuerpo colegiado como lo es el condominio.

Otro problema que nos agobia y que pasa a formar parte de los múltiples factores que hemos esbozado en este análisis son los tiempos que vivimos en el país. La hiperinflación (ya declarada la más longeva) y la pandemia cada día avanzando, ya de por sí se convierten en una situación por demás  compleja. Para elegir una JDC conforme a la Ley es necesario realizar una Asamblea de Propietarios, pero ante la situación coyuntural por la que estamos transitando surge la interrogante de:

¿Cómo realizar una asamblea ordinaria en pandemia?

La crisis sanitaria generada por el COVID-19 está provocando numerosos efectos en nuestra sociedad. Las comunidades se están reinventando para seguir funcionando, pero surgen muchas dudas en el camino. En el caso de los condominios y edificios, la principal interrogante que aparece es: ¿Cómo realizar una asamblea ordinaria en pandemia? 

Según la ley, la asamblea ordinaria se debe realizar al menos una vez al año y con la presentación de al menos el 60 por ciento de los propietarios. ¿Cómo se hace con el distanciamiento social? La tecnología es una gran solución; sin embargo, es necesario utilizarla de manera correcta, para no caer en ilegalidades. Aquí en nuestra investigación encontramos algunas opciones a considerar 

¿Es posible organizar una asamblea ordinaria virtual?

En la ley no está contemplada la figura de asambleas extraordinarias por videollamadas; sin embargo, no hay ninguna limitación para reuniones informativas. Así que la mejor solución es organizar un cónclave de este tipo para proponer a la comunidad un grupo de representación de máximo 10 personas para reunirse de forma presencial. ¿Cómo hacer legal esta representación? Los copropietarios deberán entregar un poder simple, sin necesidad de firma ante notario público. En esta reunión virtual, es importante que estén presentes la mayoría de los copropietarios. De esta manera, además de la elección de los representantes, podrían discutir los temas que serán oficializados en la asamblea ordinaria y posteriormente, el grupo definido solo deberá hacerlas efectivas en persona. Como ven es un mecanismo engorroso que con el consenso de los participantes se podría aligerar tomando como referencia la buena fe de los que acá participamos tomando como referencia el bien común. 

Hay un antecedente en nuestro edificio que fue realizado por esta vía (en este caso usando el chat del edificio por whatsapp). Hubo un proceso de postulación, la mayoría postulados por terceros y la JDC de entonces con mucho tino constituyó un grupo coordinador que realizó el acto de votación puerta a puerta, mediante una boleta en donde el propietario marcaba las opciones que luego fueron escrutadas en un proceso transparente, inédito y democrático. En donde participó casi un 80% de la comunidad. Desafortunadamente esta JDC prácticamente no pudo realizar su trabajo debido a como hemos expresado a aspectos multifactoriales y su intento apenas duró unos meses dejándonos en el estado que hemos descrito a lo largo de estas líneas. Sin embargo, el antecedente fue positivo como un medio de expresión válido.

La Norma  estipula que una asamblea ordinaria puede realizarse si cuenta con al menos el 60 por ciento de los copropietarios del edificio; sin embargo, con los poderes simples en manos de los representantes, el encuentro puede realizarse sin problemas legales. De esta forma se lograría resguardar la salud de la mayoría de la comunidad. 

Sin embargo. Algo habrá que hacer 

Como ven es una situación que nosotros mismos tendremos que resolver debido a que las opciones no son viables. La única alternativa es constituir un grupo que se encargue del edificio. Durante el último mes nuestro grupo se hizo cargo de situaciones puntuales como lo es la coordinación con el Aseador (sobre el cual se ciernen una serie de decisiones que habrá que tomar), los desechos  como problema conexo, adquisición de insumos, problemas de manejo de la deuda (ordinaria y cuotas extras), comunicaciones y quizá uno de los que requieren mayor atención y dedicación como es el agua. Con esto se demostró que si se puede dirigir los destinos de una comunidad cuando hay disposición de hacerlo desinteresadamente.  Amigos, nadie ha dicho que sea fácil, pero debemos dejar la apatía, la indolencia, la “no participación” bajo el supuesto de no tener tiempo… Es hora de deponer esas actitudes. Una JDC no es un grupo de trabajadores del edificio que se le puede reclamar por cualquier falla, son propietarios que al igual que usted y yo pagan sus obligaciones y merecen absoluta consideración por el trabajo que muchos se niegan a realizar. 

A que nos enfrentamos 

En los próximos días cesará en sus funciones el grupo de 8 copropietarios que unieron esfuerzos en mantener la “nave a flote” este grupo tomó una decisión de No Conformar la nueva JDC y esa decisión fue producto de reflexiones dentro de su seno. Así que corremos el riesgo de que tareas (que a los ojos de muchos lucen irrelevantes) diarias que se deben hace, no se lleven a cabo. Tales como la provisión de bolsas de basura, supervisión del aseador, llamar a los servicios en caso de problemas técnicos, adquisición de productos de limpieza, intermediación con la administradora a fin de proveer los datos que conforman el siguiente condominio y aprobarlo para su emisión  y el más inmediato y complicado como es el suministro de agua. Dada la inconsistencia en el servicio por parte de HIDROCAPITAL es necesario mantener una vigilancia y monitoreo continuo, sobre todo en los días de suministro, a fin de mantener el tanque en un nivel adecuado para su operación. Todas estas tareas implican esfuerzo y dedicación, pero a su vez necesita el apoyo de la comunidad… No es fácil saber que se tiene que usar determinado volumen de agua en un racionamiento, y saber que hay propietarios que claman por que se deje un rato más, a veces en un tono de reclamación. 

Por hacer …

Son muchas los problemas por afrontar y que se debe instrumentar un plan de acción para su priorización y consecución de los recursos: 

Problema 1 Ascensores. Ya tenemos un informe técnico realizado por un experto en normas ISO cuyo contenido se estará haciendo público perentoriamente, pro que delata una situación apremiante en cuanto al estado actual de los ascensores. Sobre esta base es necesario someter a los ascensores a un plan de recuperación. Asimismo a petición de algunos copropietarios asistió un técnico especializado que revisó los equipos  y coincidió con el informe mencionado. De acuerdo con esta revisión el ascensor par necesita reparaciones urgentes que lo dejen funcionando con eficiencia el técnico  revisó la mecánica y electrónica de los ascensores como un conjunto  (estamos esperando su informe y presupuesto) pero los problemas no son para nada alentadores. Para el par se necesita reparar lo más urgentes como lo es el sistema de frenado, las puertas y otros problemas menores. En el impar ya fuimos  notificados por la empresa a donde se llevó que el variador de frecuencia sufrió daños irreparables (debido a un pico alto de electricidad) por lo que hay que adquirir uno nuevo (estamos esperando presupuestos, pero a un costo elevado en dólares) además de la reparación urgente del sistema de frenado (ver informe técnico). Se tendrá que hacer un análisis de las cuentas que suponen estas reparaciones y ver la forma cómo afrontar ese gasto.

Problema 2 Sistema hidroneumático. Este es un problema casi resuelto ya que con la cuota 3 y parte lo recaudado en la cuota 4 se pudo adquirir las dos válvulas check además de los insumos para colocarlas y la mano de obra por colocarlas, esto ya ha sido cancelada. Faltaría por la adquisición de un conector para que el sistema esté 100% operativo. El costo del conector oscila entre los 60 y 80$ estamos esperando las cotizaciones respectivas.

Estos dos problemas serían los que exigirían el máximo de atención y recursos por parte de la comunidad. Además, hay problemas pendientes tales como: tuberías de aguas blancas, Mantenimiento mayor al sistema de cámaras de seguridad, contratación, aumento y pasivos del aseador sr. Oswaldo Gutiérrez. Reformulación del esquema de pagos de condominio, así como la creación de un fondo de contingencia (hay varias propuestas para ello, es cuestión de discutirlas).

Como ven son muchas las cosas por resolver por lo que la pregunta inicial cobra valor capital y es ¿Quiénes conformarán la JDC? ….. ¿Quiénes darán un paso al frente para encargarse de tales tareas? ¿Está dispuesta la comunidad a apoyar la gestión de los que den ese paso? ¿Estarán los integrantes de la comunidad prestos a conformar comisiones que surjan del análisis de los problemas presentados para su solución sistematizada? Podríamos seguir las interrogantes, la situación amerita la preocupación de todos y la ocupación de una gran parte de los que hacemos vida en este recinto. 

Finalmente, hacemos votos por la solución inmediata a esta crisis y se iluminen mentes que puedan ayudarnos a salir de esta situación a donde hemos llegado y podamos enfrentar todos en conjunto unos actuando, pensando y otros con su aporte oportuno. Solo así seremos una comunidad fuerte que afronta y vence sus problemas. 

Grupo de Apoyo 

¿Qué hacer en caso de decisiones muy importantes?

Si por ejemplo renuncian la mitad de los miembros del consejo de administradores ¿Cómo se procede a elegir a los nuevos integrantes? La clave es utilizar la instancia de la reunión previa para realizar las votaciones con los candidatos en presencia de todos los copropietarios y luego concretar la elección mediante los representantes y poderes simples. De esta misma manera, se pueden resolver otras situaciones delicadas, tales como el despido de personal. 

Además de las convocatorias que se puedan realizar, es esencial que el comité de administración tenga un rol educativo en temáticas como qué es la copropiedad, deberes y derechos, funciones de los conserjes, trabajadores, mantenedores y otros. Asimismo, mantener a la comunidad informada sobre todo lo que sucede, es fundamental para que situaciones complicadas, como las anteriormente expuestas, no los tomen por sorpresa. 

Aquí, nuevamente Comunidadfeliz.cl es un gran aliado. Nuestro software permite generar espacios para la información y el debate dentro de los condominios. Asimismo, desde todas nuestras tribunas siempre tratamos de informar sobre los temas más relevantes de la vida en comunidad.