¿Puede un edificio funcionar si Junta de Condominio?

Ante la situación actual que estamos viviendo en nuestro edificio, nos hacemos esta pregunta, vecinos consecuentes y preocupados por nuestra inversión en donde pareciera no haber ningún propietario interesado en postularse para conformar la Junta de Condominio. Al respecto cabe destacar, que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal declara como obligatorio el funcionamiento de la Junta, una vez que se haya protocolizado la venta del 75% del total de las unidades susceptible de apropiación individual por lo que no es una opción de la comunidad de propietarios, no designar a la Junta. Sin embargo, a solo unos días que un grupo de propietarios se abrogó por derecho propio no dejar a la comunidad a la deriva, tiene más sentido reflexionar sobre lo que podría suceder y sobre todo con los problemas ingentes que confrontamos y que no han sido, para nada resueltos.

Pues bien, la Ley es clara en sus prescripciones: en tal sentido si no hay postulados, cualquier copropietario podría dirigirse ante un Juez y solicitarle que haga la designación de una Junta de Condominio Ad Hoc, previa revisión de la data de sus propietarios en el registro inmobiliario y por supuesto, tendría el Juez que aplicar un mecanismo de verificación de la estada y vida de esos propietarios en la ciudad o en el mismo edificio, para evitar que su designación sea inoficiosa por no encontrarse en el país. Como pueden ver es una solución de derecho, en nuestra opinión engorrosa y conociendo la eficiencia oficial en estos casos nos llevaría un largo tiempo en tener una JDC de estas características. 

Lo peor que puede hacer una comunidad de propietarios es abandonar sus responsabilidades. Ninguna persona ajena a la comunidad de copropietarios va a velar mejor por sus propios intereses, de manera tal, es necesario combatir la apatía con una correcta propuesta para integrar una Junta de Condominios con personas que previamente presenten además, un plan de acción. Hay que motivar la participación tocando cada una de las puertas de los propietarios y realizando las reuniones previas informales para diseñar el plan de acción.

En nuestra comunidad, ya lo hemos expresado en diferentes documentos que se han presentado hay un ambiente enrarecido, muchas han sido las polémicas que se han presentado en las redes sociales. Sin embargo, estas polémicas solo se han quedado en eso, ya que quienes encienden el pebetero de la diatriba no presentan soluciones ni toman el testigo para producir propuestas que planteen resolver  los problemas que padecemos quienes hacemos vida acá. Es necesario sobre esta base conceptual de ideas establecer un ambiente propicio en donde fluyan las propuestas para enrumbarnos hacia el bienestar propio haciendo abstracción a las citadas hostilidades. Cabe hacerse la siguiente pregunta: ¿Existirán vecinos que conformen un grupo de trabajo y que unan esfuerzos para trabajar por la comunidad? 

Lo expresado en el párrafo precedente se nos ha presentado como una realidad tomando como evidencia el hecho de como en todo colectivo siempre hay discrepancias, pero estas deberían ser atenuadas y resueltas tomando como premisa ideal el bien común. Es muy fácil establecer corrientes de opinión a veces sin una base argumental sólida, aludiendo deficiencias en los procedimientos. Por ejemplo un reclamo consuetudinario es el que cualquier cosa que se plantee debe hacerse sobre la base de la presentación de  varios presupuestos y es que ¿Acaso las empresas no cobran en dólares para visitar, enterarse y diagnosticar situaciones que muchas veces requieren de celeridad en su solución. Basta ya de colocar un manto de dudas sobre lo que se hace o se deja de hacer. Estas situaciones que vienen sucediendo con mucha frecuencia acá es un antecedente que pesa mucho a la hora de asumir las responsabilidades o  de pertenecer a un cuerpo colegiado como lo es el condominio.

Otro problema que nos agobia y que pasa a formar parte de los múltiples factores que hemos esbozado en este análisis son los tiempos que vivimos en el país. La hiperinflación (ya declarada la más longeva) y la pandemia cada día avanzando, ya de por sí se convierten en una situación por demás  compleja. Para elegir una JDC conforme a la Ley es necesario realizar una Asamblea de Propietarios, pero ante la situación coyuntural por la que estamos transitando surge la interrogante de:

¿Cómo realizar una asamblea ordinaria en pandemia?

La crisis sanitaria generada por el COVID-19 está provocando numerosos efectos en nuestra sociedad. Las comunidades se están reinventando para seguir funcionando, pero surgen muchas dudas en el camino. En el caso de los condominios y edificios, la principal interrogante que aparece es: ¿Cómo realizar una asamblea ordinaria en pandemia? 

Según la ley, la asamblea ordinaria se debe realizar al menos una vez al año y con la presentación de al menos el 60 por ciento de los propietarios. ¿Cómo se hace con el distanciamiento social? La tecnología es una gran solución; sin embargo, es necesario utilizarla de manera correcta, para no caer en ilegalidades. Aquí en nuestra investigación encontramos algunas opciones a considerar 

¿Es posible organizar una asamblea ordinaria virtual?

En la ley no está contemplada la figura de asambleas extraordinarias por videollamadas; sin embargo, no hay ninguna limitación para reuniones informativas. Así que la mejor solución es organizar un cónclave de este tipo para proponer a la comunidad un grupo de representación de máximo 10 personas para reunirse de forma presencial. ¿Cómo hacer legal esta representación? Los copropietarios deberán entregar un poder simple, sin necesidad de firma ante notario público. En esta reunión virtual, es importante que estén presentes la mayoría de los copropietarios. De esta manera, además de la elección de los representantes, podrían discutir los temas que serán oficializados en la asamblea ordinaria y posteriormente, el grupo definido solo deberá hacerlas efectivas en persona. Como ven es un mecanismo engorroso que con el consenso de los participantes se podría aligerar tomando como referencia la buena fe de los que acá participamos tomando como referencia el bien común. 

Hay un antecedente en nuestro edificio que fue realizado por esta vía (en este caso usando el chat del edificio por whatsapp). Hubo un proceso de postulación, la mayoría postulados por terceros y la JDC de entonces con mucho tino constituyó un grupo coordinador que realizó el acto de votación puerta a puerta, mediante una boleta en donde el propietario marcaba las opciones que luego fueron escrutadas en un proceso transparente, inédito y democrático. En donde participó casi un 80% de la comunidad. Desafortunadamente esta JDC prácticamente no pudo realizar su trabajo debido a como hemos expresado a aspectos multifactoriales y su intento apenas duró unos meses dejándonos en el estado que hemos descrito a lo largo de estas líneas. Sin embargo, el antecedente fue positivo como un medio de expresión válido.

La Norma  estipula que una asamblea ordinaria puede realizarse si cuenta con al menos el 60 por ciento de los copropietarios del edificio; sin embargo, con los poderes simples en manos de los representantes, el encuentro puede realizarse sin problemas legales. De esta forma se lograría resguardar la salud de la mayoría de la comunidad. 

Sin embargo. Algo habrá que hacer 

Como ven es una situación que nosotros mismos tendremos que resolver debido a que las opciones no son viables. La única alternativa es constituir un grupo que se encargue del edificio. Durante el último mes nuestro grupo se hizo cargo de situaciones puntuales como lo es la coordinación con el Aseador (sobre el cual se ciernen una serie de decisiones que habrá que tomar), los desechos  como problema conexo, adquisición de insumos, problemas de manejo de la deuda (ordinaria y cuotas extras), comunicaciones y quizá uno de los que requieren mayor atención y dedicación como es el agua. Con esto se demostró que si se puede dirigir los destinos de una comunidad cuando hay disposición de hacerlo desinteresadamente.  Amigos, nadie ha dicho que sea fácil, pero debemos dejar la apatía, la indolencia, la “no participación” bajo el supuesto de no tener tiempo… Es hora de deponer esas actitudes. Una JDC no es un grupo de trabajadores del edificio que se le puede reclamar por cualquier falla, son propietarios que al igual que usted y yo pagan sus obligaciones y merecen absoluta consideración por el trabajo que muchos se niegan a realizar. 

A que nos enfrentamos 

En los próximos días cesará en sus funciones el grupo de 8 copropietarios que unieron esfuerzos en mantener la “nave a flote” este grupo tomó una decisión de No Conformar la nueva JDC y esa decisión fue producto de reflexiones dentro de su seno. Así que corremos el riesgo de que tareas (que a los ojos de muchos lucen irrelevantes) diarias que se deben hace, no se lleven a cabo. Tales como la provisión de bolsas de basura, supervisión del aseador, llamar a los servicios en caso de problemas técnicos, adquisición de productos de limpieza, intermediación con la administradora a fin de proveer los datos que conforman el siguiente condominio y aprobarlo para su emisión  y el más inmediato y complicado como es el suministro de agua. Dada la inconsistencia en el servicio por parte de HIDROCAPITAL es necesario mantener una vigilancia y monitoreo continuo, sobre todo en los días de suministro, a fin de mantener el tanque en un nivel adecuado para su operación. Todas estas tareas implican esfuerzo y dedicación, pero a su vez necesita el apoyo de la comunidad… No es fácil saber que se tiene que usar determinado volumen de agua en un racionamiento, y saber que hay propietarios que claman por que se deje un rato más, a veces en un tono de reclamación. 

Por hacer …

Son muchas los problemas por afrontar y que se debe instrumentar un plan de acción para su priorización y consecución de los recursos: 

Problema 1 Ascensores. Ya tenemos un informe técnico realizado por un experto en normas ISO cuyo contenido se estará haciendo público perentoriamente, pro que delata una situación apremiante en cuanto al estado actual de los ascensores. Sobre esta base es necesario someter a los ascensores a un plan de recuperación. Asimismo a petición de algunos copropietarios asistió un técnico especializado que revisó los equipos  y coincidió con el informe mencionado. De acuerdo con esta revisión el ascensor par necesita reparaciones urgentes que lo dejen funcionando con eficiencia el técnico  revisó la mecánica y electrónica de los ascensores como un conjunto  (estamos esperando su informe y presupuesto) pero los problemas no son para nada alentadores. Para el par se necesita reparar lo más urgentes como lo es el sistema de frenado, las puertas y otros problemas menores. En el impar ya fuimos  notificados por la empresa a donde se llevó que el variador de frecuencia sufrió daños irreparables (debido a un pico alto de electricidad) por lo que hay que adquirir uno nuevo (estamos esperando presupuestos, pero a un costo elevado en dólares) además de la reparación urgente del sistema de frenado (ver informe técnico). Se tendrá que hacer un análisis de las cuentas que suponen estas reparaciones y ver la forma cómo afrontar ese gasto.

Problema 2 Sistema hidroneumático. Este es un problema casi resuelto ya que con la cuota 3 y parte lo recaudado en la cuota 4 se pudo adquirir las dos válvulas check además de los insumos para colocarlas y la mano de obra por colocarlas, esto ya ha sido cancelada. Faltaría por la adquisición de un conector para que el sistema esté 100% operativo. El costo del conector oscila entre los 60 y 80$ estamos esperando las cotizaciones respectivas.

Estos dos problemas serían los que exigirían el máximo de atención y recursos por parte de la comunidad. Además, hay problemas pendientes tales como: tuberías de aguas blancas, Mantenimiento mayor al sistema de cámaras de seguridad, contratación, aumento y pasivos del aseador sr. Oswaldo Gutiérrez. Reformulación del esquema de pagos de condominio, así como la creación de un fondo de contingencia (hay varias propuestas para ello, es cuestión de discutirlas).

Como ven son muchas las cosas por resolver por lo que la pregunta inicial cobra valor capital y es ¿Quiénes conformarán la JDC? ….. ¿Quiénes darán un paso al frente para encargarse de tales tareas? ¿Está dispuesta la comunidad a apoyar la gestión de los que den ese paso? ¿Estarán los integrantes de la comunidad prestos a conformar comisiones que surjan del análisis de los problemas presentados para su solución sistematizada? Podríamos seguir las interrogantes, la situación amerita la preocupación de todos y la ocupación de una gran parte de los que hacemos vida en este recinto. 

Finalmente, hacemos votos por la solución inmediata a esta crisis y se iluminen mentes que puedan ayudarnos a salir de esta situación a donde hemos llegado y podamos enfrentar todos en conjunto unos actuando, pensando y otros con su aporte oportuno. Solo así seremos una comunidad fuerte que afronta y vence sus problemas. 

Grupo de Apoyo 

¿Qué hacer en caso de decisiones muy importantes?

Si por ejemplo renuncian la mitad de los miembros del consejo de administradores ¿Cómo se procede a elegir a los nuevos integrantes? La clave es utilizar la instancia de la reunión previa para realizar las votaciones con los candidatos en presencia de todos los copropietarios y luego concretar la elección mediante los representantes y poderes simples. De esta misma manera, se pueden resolver otras situaciones delicadas, tales como el despido de personal. 

Además de las convocatorias que se puedan realizar, es esencial que el comité de administración tenga un rol educativo en temáticas como qué es la copropiedad, deberes y derechos, funciones de los conserjes, trabajadores, mantenedores y otros. Asimismo, mantener a la comunidad informada sobre todo lo que sucede, es fundamental para que situaciones complicadas, como las anteriormente expuestas, no los tomen por sorpresa. 

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