Importante, léalo!!

Buenos días hacemos un llamado de atención y solicitamos su atención a los siguientes números: Al día de hoy nuestro FLUJO DE CAJA ARROJA UN SALDO NEGATIVO DE 300.512.Esto quiere decir que necesitamos esa cantidad para cubrir las cuentas que debemos pagar (vigilancia, áreas comunes y mantenimientos) tenemos facturas pendientes de INTEOVAL y el proyecto de iluminación. al momento hay 26 aptos solventes. los MOROSOS (>3 RECIBOS DEBEN Bs.657.392) Y EL RESTO DE LOS PROPIETARIOS QUE NO HAN CANCELADO EL MES DE MARZO QUE SON 34 APTOS DEBEN Bs. 974.803. Como se puede observar si hicieran un esfuerzo por cumplir con sus obligaciones podríamos cerrar el mes cancelando todo y no tener que comenzar el mes de mayo acarreando deuda que lo que hará es crear una balanza de pagos deficitaria....

VECINO PAGA TU CONDOMINIO, NO COMPROMETAS NUESTRA CONVIVENCIA.

El Pago Del Condominio Debe Ser Una Prioridad

Carlos M. Ruiz P.

El condominio es un servicio que no se puede suspender. Por esa razón, la gente  suele ser  impuntual “jugando”  con el pago hasta los 4 meses y más, como es nuestro caso, con algunos propietarios que recurren a esa práctica y suele ser nefasta a los intereses de la comunidad.

La gerente general de la Administradora CIMO Mirthy Morales, afirmó que existe la falsa creencia de que la administradora debe cobrar, pero la verdad es que los copropietarios están en la obligación de pagar. En caso contrario, la mora incide en el buen funcionamiento y mantenimiento del edificio; tal es el caso de nuestro edificio en los actuales momentos.

El abogado especialista en condominios Gonzalo Pérez Rubio destacó que para mantener las cuentas por cobrar al día, es recomendable implementar una amplia política informativa para que los copropietarios no aludan a un desconocimiento los gastos, reparaciones y otros que se están  ejecutando, ni las cuentas pendientes. Del mismo modo, consideró fundamental brindar alternativas de pago para facilitar el trámite. Cuando no se utiliza el sistema de recaudación y la morosidad persiste, en el tercer mes se deberán ejercen medidas de presión como llamadas, cartas y recordatorios. En nuestro edificio  cumplimos con creces con esta premisa.

En manos de abogados…

El abogado consultado explicó que la administradora tiene la potestad de demandar al moroso, una vez que la junta de condominio lo autorice. La medida debe constar en el libro de actas del edificio. Así lo establece el artículo 20, literal e, de la Ley de Reforma Parcial de la Propiedad Horizontal (LRPPH); además, corresponde al administrador designar el abogado para tal fin. Costosas suelen ser las consecuencias, en ocasiones, a la junta de condominio le cuesta tomar la decisión porque podría pensarse que se trata de un asunto personal en contra de un vecino, pero es una medida que busca el bienestar de la comunidad; creemos que el deber de una Junta de Condominio es actuar en consecuencia, una suerte de “profilaxis” en el edificio. También preocupa el pago de los honorarios del abogado que correrá por parte del copropietario moroso; esto en una primera instancia, porque una vez que el expediente pasa a manos judiciales, es la comunidad quien correrá con esos costos que ocasionará una posible demanda…. Por eso es que existe la máxima de “la mejor pelea es la que se evita”  Esto ocasionaría un efecto psicológico en el deudor y estimularía una rápida derogación de la deuda. En el caso de ir a una confrontación judicial éstas resultan largas y onerosas para todas las partes en donde los perjudicados son “todos” por una parte la comunidad que debe correr con los gastos de la demanda y en segunda instancia el demandado que deberá resarcir a la comunidad todos los gastos en que se incurrió para llevar a cabo el proceso.

Es por esta razón y sobre todo la  de  “la sana convivencia” que el propietario debe informar a la JDC y a la comunidad algunas de las  razones que lo llevan a su retraso, creemos que en los actuales momentos por las cuales estamos atravesando sobran razones que los vecinos  entenderían y conjuntamente encontrarían  vías de solución.

NUESTRA SEGURIDAD......

Buenos dias, transcribo para ustedes comunicación (mail) recibido desde la empresa Código Visual (vigilancia) acerca de ciertas normas y procedimientos que se deben aplicar en bien de nuestro resguardo y seguridad. Favor leerlas y de ser posible comentarlas

"BUENAS TARDES SR CARLOS, LE SALUDO, ME DEDICARE NUEVAMENTE AL ENTRENAMIENTO DEL PERSONAL COMO ES DE SU CONOCIMIENTO FUERON CAMBIADOS POR SOLICITUD DEL CLIENTE TODOS LOS OFICIALES DE PREVENCIÓN Y LOS QUE ESTÁN ACTUALMENTE NO TIENEN MAS DE UN MES EN SUS INSTALACIONES, PERO ESTÁN EN CONOCIMIENTO DE LAS NORMATIVAS Y PROCEDIMIENTOS QUE DEBEN EJECUTARSE, SE HA PRESENTADO CON MUCHA FRECUENCIA QUE LOS PROPIETARIOS SE NIEGAN A IDENTIFICARSE CUANDO NO POSEEN CONTROL NI CALCOMANIA Y DESCARGAN CUALQUIER CANTIDAD DE INSULTOS HACIA EL PERSONAL DE PREVENCIÓN ALEGANDO QUE TENEMOS QUE CONOCER TODOS LOS VEHÍCULOS DEL CONJUNTO, CONSIDERO QUE PARA ESO DEBE SER LA CALCOMANIA, TAMBIÉN EXISTE LA PROBLEMÁTICA QUE SI USTED ENTRA EN HORAS NOCTURNA EL OFICIAL NO LEVANTA LA BARRA HASTA QUE USTED BAJE EL VIDRIO Y SE IDENTIFIQUE, FUIMOS VICTIMAS DE INSULTOS POR EXIGIR APLICAR ESA MEDIDA Y ESO LLEVA A QUE EL PERSONAL EVITE SER AGREDIDO VERBALMENTE POR QUERER HACER SU TRABAJO, PUEDO DAR FE DE ESTAS NOVEDADES PORQUE COMO USTED SABE YO MONTO GUARDIA CON MI PERSONAL A FIN DE EVALUAR SU DESEMPEÑO.
CON RESPECTO AL NIVEL DE REPRESIÓN DEL PERSONAL DE PREVENCIÓN ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE NO ESTAMOS AUTORIZADOS A DETENER A NADIE SI NO ES ENCONTRADO EN FLAGRANCIA COMO DICEN LAS AUTORIDADES, Y EN REFERENCIA A LA NOVEDAD OCURRIDA EL SUJETO ESTABA IDENTIFICADO, AHORA SEÑALO LO SIGUIENTE, YO GIRE INSTRUCCIONES AL PERSONAL DE SOLICITAR OBLIGATORIA MENTE CÉDULA DE IDENTIDAD LAMINADA O ALGÚN DOCUMENTO LEGAL QUE CERTIFIQUE LA IDENTIDAD DE LA PERSONA ESTA MEDIDA GENERO MOLESTIA EN MUCHOS VISITANTES Y VARIOS PROPIETARIOS LLAMARON A INSULTARME POR TAN ABSURDA SOLICITUD. CREO QUE ESE DEBE SER EL PROCEDIMIENTO PERO SI LA COMUNIDAD NO COLABORA HACEN NUESTRA LABOR MAS DIFÍCIL.
ESTAMOS EN CONOCIMIENTO QUE EXISTEN PERSONAS AMIGAS DE LO AJENO QUE HACEN VIDA EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, USTEDES TAMBIEN ESTAN EN CONOCIMIENTO DE LAS MULTIPLES VULNERAVILIDADES QUE TIENE SU ESTRUCTURA Y SUS NORMAS, CREO QUE DEBEMOS TRABAJAR EN CONJUNTO PARA QUE SE VEAN LOS HECHOS, EXISTEN UNOS ACCESOS AL CONJUNTO RESIDENCIAL QUE FUERON REPORTADOS AL INICIO DE MIS LABORES EN DICIEMBRE DEL 2015, (ANEXO FOTOS) LOS CUALES A LA FECHA NO SE HAN CORREGIDO, TAMBIÉN EXISTEN ACCESOS A LAS TORRES QUE FUERON REPORTADOS ALGUNOS SE CORRIGIERON OTROS AUN NO, EXISTEN LLAVES Y CONTROLES EN MANOS DE PERSONAS AJENAS AL CONJUNTO (EX TRABAJADORES ) LLAVES Y CONTROLES QUE NO SE HAN DESACTIVADO, LA PUERTA PEATONAL CON MAS DE UN PROPIETARIO (Y SEÑALO PROPIETARIO PORQUE PRESENTA UNA LLAVE MAGNETICA Y AL NO FUNCIONARLE SE MOLESTA Y PROCEDE A METER UNA LLAVE NORMAL A LA EMBRILLA Y ABRE LA PUERTA) ASUMO QUE ES PROPIETARIO PERO IGUAL LE HAGO EL LLAMADO DE ATENCIÓN Y TERMINO RECIBIENDO UNA AGRESIÓN VERBAL PORQUE LA PUERTA NO FUNCIONA ? SE LES INFORMA QUE DEBEN USAR LA PUERTA DE ACCESO PEATONAL SE MOLESTAN E INSULTAN AL OFICIAL SI ESTE NO ACCIONA EL PORTÓN PARA QUE ELLOS ENTREN. EN RESUMEN SR CARLOS LA SITUACCION VERDADERAMENTE ES COMPLICADA MAS NO DIFÍCIL DE CONTROLAR, AHORA SON LOS PROPIETARIOS QUE LE BAJAN COMIDA AL PERSONAL, LE REGALAN COLCHONES, ROPA, Y OTROS OBJETOS, COSA QUE YO LE TENGO PROHIBIDO A MI PERSONAL RECIBIR Y POR ESO A CADA MOMENTO ESTOY CAMBIANDO AL PERSONAL.
NUEVAMENTE ME DEDICARE A ADIESTRAR A MI PERSONAL SOLICITANDO LA COLABORACIÓN DE LA COMUNIDAD CON LOS SIGUIENTES ASPECTOS.
TODO VISITANTE DEBERÁ PRESENTAR SU CÉDULA DE IDENTIDAD LAMINADA PARA PODER INGRESAR AL CONJUNTO.
NINGÚN PROPIETARIO DEBE PERMITIR EL ACCESO A PERSONAS AJENAS QUE ESTÉN FUERA DEL CONJUNTO CUANDO ESTÉN INGRESANDO. Y SI ES EL CASO INMEDIATAMENTE NOTIFICAR AL OFICIAL DE PREVENCIÓN PARA QUE LO ABORDE.
TODO PROPIETARIO SI SOLICITA EL SERVICIO DE ALGÚN TÉCNICO DEBE REPORTARLO A LA VIGILANCIA PARA QUE ESTOS ESTEN EN CONOCIMIENTO QUE CARLOS RUIZ SOLICITO A CANTV ENVIAR UN TÉCNICO PARA LUEGO DE TOMARLE SUS DATOS PERMITIRLE EL ACCESO .
DEBEN CREAR UN DOCUMENTO DE AUTORIZACIÓN PARA MUDANZAS, O CUALQUIER OTRA SALIDA DE MATERIALES Y EQUIPOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
IDENTIFICACIÓN DE LOS VEHÍCULOS.
LAS PERSONAS ENCARGADAS DE LOS SALONES DE FIESTAS DEBERÁN INFORMAR A LA VIGILANCIA CUANDO ESTOS VAYAN A SER USADOS PARA ALGÚN EVENTO Y OBLIGATORIA MENTE DEBERÁN PASAR LISTA DE PERSONAS INVITADAS. RECORDANDO LAS NORMATIVAS .
CREAR UN MECANISMO DE VERIFICACIÓN DE DATOS PARA PERMITIR EL ACCESO, (SI SE PRESENTA CARLOS RUIZ CON UNA CÉDULA FALSA E INFORMA IR AL AMAPOLA PISO X CON QUIEN VERIFICA EL PERSONAL DE PREVENCIÓN ESTA INFORMACIÓN ?
COLOCAR ILUMINACIÓN EN LAS ÁREAS COMUNES, ÁREAS VERDES EN HORARIO NOCTURNO EL PERSONAL DEBE USAR LINTERNA PARA PODER RECORRER LAS ÁREAS DE AMAPOLA Y BEGONIA SITIO DONDE SE PRESUME SE OCULTAN PARA LUEGO DELINQUIR EN LAS NOCHES.
EDUCAR MEDIANTE AVISOS A LA COMUNIDAD SOBRE LAS NORMATIVAS PARA QUE ESTOS ESTÉN INFORMADOS A DOS AÑOS DE GESTIÓN AUN EXISTEN MUCHOS PROPIETARIOS QUE NO SABEN QUE EXISTE UN TELÉFONO FIJO MOVISTAR PARA COMUNICACIÓN DIRECTA CON PREVENCIÓN.

Atrasos En El Pago de Condominio

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios. En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.


El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.

La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

• Falta de tiempo para pagar el Recibo Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
•  Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
•  Desempleo del propietario
•  Rebeldía
•  Apatía

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.

Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.

Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.


Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.

La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.

En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

 Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.

La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.

La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

 La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma. Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.

Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.

Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.

Los casos de Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).

En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.


Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones
por parte de la JDC 

• La Cartelera Informativa del edificio
• Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios
• Envío de comunicaciones vía mail
• publicación de los estados de cuenta en las redes sociales del edificio (grupo whattsapp, blog, facebook, twitter) 

por parte de la administradora

• Envío de comunicaciones (sms, telegramas, llamadas, mensajes whattsapp)
• más de 6 cuotas atrasadas pase al dpto legal 
• Inicio de cobro por vías judiciales 
• acuerdos de pago 

MOROSOS....¿ QUÉ HACER CON ELLOS ?

Es común escuchar esa expresión en nuestro edificio, emanada de alguien cuyo nombre aparece en cartelera, con los chinches todos en rojo, o en los reportes a través de las redes propias del edificio por falta de pago de las cuotas de condominio. Generalmente alegan que el administrador no trabaja, que se compró algo innecesario para el edificio, que la pintura nueva no les gustó y entonces no van a pagar, en fin, cualquier excusa es buena a la hora de incumplir con la obligación de pagar el condominio. Algunos extremistas retan al resto de los copropietarios y los invitan incluso a pelear, porque sencillamente ¡¡ no van a pagar y punto!!. Qué hacer entonces?.- La mayoría de las Juntas de Condominio utilizan contra los morosos medios de coacción, tales como suspensión del servicio de agua, impiden el acceso al cuarto de basura; bloquean el sistema de puertas a control remoto; etc. Pero surge la pregunta ¿y esto es legal?

Eso sencillamente aumenta la presión en el moroso pero su respuesta no va a ser pagar y ponerse al día en las cuotas de condominio, por el contrario, en la mayoría de los casos genera violencia en el afectado por la medida y lo más seguro es que al final no se logre nada positivo con los morosos. Lo correcto y más idóneo es convocar a una Asamblea de Copropietarios y dentro de los puntos a tratar, debe discutirse el tema de las personas que estén morosas con el pago de las cuotas de condominio. En esa Asamblea, debe autorizarse al Administrador del edificio o a cualquier otra persona para que, primero, represente a los copropietarios en juicio y, segundo, para que otorgue poder especial a un Profesional del Derecho, para que éste a su vez los represente a todos en el posible juicio. Una vez efectuada la asamblea, levantada el acta respectiva y registrada la misma, es cuando vamos a proceder legalmente en contra de las personas morosas. En el caso de nuestro condominio, afortunadamente los morosos son muy pocos, el problema es que se llevan una buena tajada de nuestros activos (léase fondo de reserva), un porcentaje superior al 60% de los condominios por pagar está representado en esta cartera de morosos (5  apartamentos en total)

La Ley de Propiedad Horizontal establece que los recibos de condominio no pagados, constituyen TITULO EJECUTIVO. ¿Qué significa eso? ... Significa que son documentos suficientes y autónomos para demandar a la persona morosa, sin necesidad de probar nada más! ; es decir, son documentos fundamentales, que en una determinada demanda, bastarían por sí solos para demostrar que la persona demandada está insolvente en el pago de las cuotas de condominio y que mediante ellos, se encuentran llenos todos los extremos de ley para solicitar al juez de la causa una medida de Embargo de los bienes del demandado o incluso, solicitar una medida de Prohibición de Enajenar o Gravar el apartamento del deudor, para así tratar de asegurar el resultado del juicio, que lo más seguro pierda el demandado moroso. La vía legal a intentar se llama VIA EJECUTIVA, establecida en nuestro Código de Procedimiento Civil (art.630) y el motivo es el COBRO DE BOLÍVARES; por lo que es momento de olvidarnos de las medidas de corte o suspensión del servicio de agua al apartamento del moroso y todas aquellas acciones de las que hablamos anteriormente, distintas a la vía legal.

Existe jurisprudencia reiterada donde se establece constantemente que esas vías de hecho son ilegales por cuanto quienes pueden suspender los servicios públicos básicos, tales como agua y electricidad, son los concesionarios del Estado Venezolano que prestan tales servicios, por lo que, podemos encontrarnos como respuesta, ante una medida de éstas, una acción de Amparo Constitucional en contra del condominio que suspendió tales servicios, y repito, no lograríamos nada más que armar un buen lío.

Lo propio es usar el camino legal, la demanda de cobro de bolívares por la vía ejecutiva; y quien dude de la gestión del administrador o de los gastos que la Junta de Condominio está efectuando, tiene todo el derecho a solicitar rendición de cuentas y a que le detallen todos y cada uno de esos gastos, pero si no ha existido fraude demostrado en la administración de los recursos del condominio, no deben utilizarse excusas para no pagar las cuotas correspondientes a cada quien. Afortunadamente no es nuestro casos ya que “nuestros morosos” nunca han negado la existencia de su deuda.. La administradora CIMO y la JDC están siempre alertas y monitoreando los pagos de los propietarios e informando a la comunidad a través de los mecanismos propios de la tecnologías acogidos y usados por una buena parte de la comunidad. Sin embargo se ha establecido como tope 6 recibos de mora para iniciar las acciones legales pertinentes; en estos momentos hay 4 propietarios que deberán entenderse con el abogado a los efectos de honrar sus compromisos con los demás propietarios que si pagan y mantienen los servicios al día. Recuerde que No pagar no es una viveza, es una estupidez

REGISTRO DE DATOS DEMOGRÁFICOS

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Consejos sobre la Seguridad en Conjuntos Residenciales

Seguramente muchos de nosotros cuando visitamos un condominio lo primero que vemos, es una persona en la entrada portando un uniforme acompañado de un equipo de comunicación portátil. Este trabajador de esa empresa de seguridad, a la que hemos confiado nuestra seguridad y la de nuestros seres queridos está en la obligación de brindar un servicio de calidad basado en valores organizacionales, calidad de servicio y profesionalismo. No obstante, este precepto ideológico – teórico en la práctica no aplica, y por eso vemos con frecuencia a los trabajadores de la seguridad mal vestidos, con pésima presentación personal, descuidados y dormidos durante sus servicios; y en otras ocasiones despiertos pero leyendo el periódico, revisando su teléfono o simplemente cual es nuestro caso bajando y subiendo la barda, saludando a todo el que pasa. Con esta pequeña introducción quiero plasmar la realidad que significa contratar personal de seguridad y las complicaciones que adquirimos nosotros como usuarios y/o “personas a resguardar” así como nuestros bienes e inmuebles. 
La seguridad privada en Venezuela es un servicio que ha crecido exponencialmente conjuntamente con el índice delictivo, y es por esta causa que en muchas ocasiones estos servicios se han degenerado y convertido más en parte del problema que de la solución. Bajo esta premisa  surgen algunas  preguntas que todos nos hacemos:  ¿Es necesario contratar servicios de vigilancia? ¿Existen beneficios? ¿Qué debo considerar al momento de la contratación de este tipo de empresa? ¿Es posible la presencia física del vigilante sin apoyo tecnológico? Estas interrogantes y muchas otras siempre están presentes en el momento que decidimos contratar estos servicios, y es por esta razón que este pequeño artículo tiene como propósito ayudarle a Usted en la toma de decisión para contratar una empresa de seguridad y los aspectos claves que es necesario saber para garantizar un mejor servicio. ¿Estás de acuerdo conmigo? Si lo estas te invito a que sigas leyendo para que percibas un retorno de tu inversión cuando contrates profesionales de la seguridad. 
 El problema de la inseguridad es un tema que preocupa a todos, y cuando se trata de resguardar el lugar donde vivimos cobra mayor atención de nuestra parte. Los condominios son lugares vulnerables a las amenazas propias de la seguridad, elevando considerablemente los factores de riesgo. Igualmente, la cantidad de personas visitantes y de servicios que entran y salen, hacen más factible el acometimiento de un hecho delictivo o vandálico. Es por ello; que vivir en un condominio requiere de tomar ciertas precauciones y medidas de seguridad, ya que contar con un vigilante y un circuito cerrado de televisión, no nos garantizará una efectiva protección y resguardo. En la actualidad vemos que muchos condominios son administrados por empresas, que solucionan parte del problema para llegar un acuerdo con los residentes de un condominio, pero no ofrecen soluciones efectivas, cuando de seguridad hablamos. Por eso, tanto las empresas como las juntas de condominio deben buscar un profesional de servicios experto en el área de seguridad, con calificaciones excelentes y que sirva de evaluador imparcial y objetivo de las condiciones de seguridad de la instalación. Una vez tenga la evaluación del experto, es recomendable preguntarle sobre las compañías que existen en el mercado y el rango de precios. 

Un experto de seguridad que goce de credibilidad y seriedad, le recomendará que la mejor manera de resguardar a Usted y su familia es una combinación equilibrada de Sistemas Tecnológicos, Servicios de Vigilancia y Consultaría. ¿Qué es un Sistema de Circuito Cerrado de Televisión (CCTV)? Dentro de un conjunto residencial existen diversas áreas compartidas por los residentes como: estacionamientos, salón de fiesta; jardines, canchas de usos múltiples, etc; que dificultan el proceso de establecer prioridades al momento de ser vigiladas, es decir estamos en el dilema sobre qué áreas deben vigilarse y cuáles no. Muchos expertos de seguridad a nivel mundial acuerdan establecer estrategias para la colocación de los sistemas de seguridad, de manera que sean mucho más disuasivos y efectivos. Otro aspecto importante es buscar un área donde los equipos tengan algún tipo de protección y resguardo del exterior. Muchas veces no tomamos en consideración este aspecto, y ponemos la cámara a una altura baja o la ubicamos en un rincón o techo donde existe filtración, ocasionando de esta manera daños en el corto plazo del equipo y no aprovechamiento de las imágenes que el equipo ofrece. Lo recomendable es que antes de tener la intención de la instalación de un equipo tecnológico defina el espacio a ocupar y verifique las condiciones óptimas que garanticen el resguardo de los equipos. Mi recomendación es que evite ubicar el centro de monitoreo en la caseta principal de vigilancia.

El espacio destinado será para preservar en buen estado y funcionamiento los sistemas por un tiempo prolongado, tomando en cuenta las distancias. El centro de control puede quedar en alguna habitación tipo búnker que resguarde la integridad e información de estos equipos.” Como Consultor de Seguridad recomiendo instalar las cámaras de seguridad en las áreas perimetrales, accesos vehiculares y peatonales principales, área de ascensores, cancha deportiva, salón de fiesta, cuartos de trabajo y estacionamientos. Controles de accesos. Los controles de acceso tienen como principal objetivo detectar, prevenir y detener una amenaza que ponga en riesgo nuestra seguridad. Existen en el mercado una gran gama de productos que movimiento cumple estas funciones como sensores de, de proximidad, tarjetas magnéticas, sistemas biométricos etc. Ahora bien, la situación económica mundial aunado al riesgo país, nos ha obligado a gastar lo menos posible cuando de seguridad hablamos. Queremos más seguridad pero gastando lo menos posible. Mi recomendación para este caso, es diseñar un manual de normas y procedimientos para la entrada y salida de los conjuntos residenciales. Este documento se realiza tomando en cuenta la zona en la que se encuentra ubicado el inmueble, nivel socioeconómico, y el número de personas que habitan en el conjunto residencial. Otro aspecto fundamental para tener en consideración es la cantidad de vehículos de los propietarios, los proveedores que entran y salen del edificio y los vehículos visitantes. Para estos últimos, es recomendable destinar un área para que puedan estacionarse y ser supervisados. Todos estos elementos nos van a permitir definir la tecnología para control de accesos a utilizar. Sin embargo, más allá de la parte tecnológica es importante contar con algunas barreras claves y de obligatoriedad perenne como puertas y portones externos resistentes, buena iluminación y muros de gran altura. Responsabilidades de las empresas de seguridad. El tema de la seguridad en los condominios no sólo se limita a un conjunto de reglas mancomunadas ni tampoco al uso del factor tecnológico. El factor humano en la seguridad juega un factor determinante y decisivo a la hora de resguardar nuestra integridad y la de nuestros seres queridos. Bajo este esquema, acordamos contratar los servicios de una compañía de seguridad y/o vigilancia para que vigile nuestros alrededores, preste atención a nuestras instalaciones y responda eficazmente en caso de alguna emergencia. Más allá de nuestros requerimientos, las juntas de condominio deben cuidar los detalles previos que suponen la contratación de estas empresas de servicio. En este sentido, es primordial el conocimiento total de la empresa que brindará estos servicios, pues existen en el país muchas compañías que ofrecen seguridad sin experticia en el área; y mucho menos cumplen con las regulaciones de ley que aplican al caso. Otro punto importante es conocer la responsabilidad que asume una compañía cuando presta el servicio a un cliente. Las juntas de condominio deben hacer énfasis en solicitar a la compañía de seguridad una póliza de seguro de responsabilidad civil. En relación a este asunto, Marco Ossio, director General de la empresa de seguridad G4S opina, “que al contratar servicios de guardias de seguridad es imprescindible revisar que la compañía se mantenga vigente y cuente con una póliza de seguro de responsabilidad civil”. Igualmente, y ya que estamos pagando por un servicio, debemos indagar sobre la compañía, número de personas, entrenamiento y capacitación, rotación y beneficios del personal de guardias de seguridad. Este estudio de mercadeo previo a la contratación, nos ahorrará muchas desavenencias en el futuro próximo. En resumidas cuentas, vivir en un condominio tiene muchas ventajas en materia de seguridad. El condominio nos da una sensación de seguridad colectiva que permite minimizar el riesgo y bajar los niveles de vulnerabilidad ante las amenazas. Sin embargo, no se debe adoptar una actitud de relajación y complacencia. Al contrario, las juntas de condominio deben evaluar constantemente las estrategias para contrarrestar las amenazas, de la mano de expertos en seguridad, guardias de seguridad y tecnología. Esta trinidad es el principio de la protección y resguardo para estas instalaciones y las personas que en ellos hacen vida.