Informe situación actual del Edificio el Clavel

Apreciados vecinos, como la mayoría esta en conocimiento a finales de Abril nos hicimos cargo de la JDC del Edificio y como es de conocimiento público  en pleno arranque la comunidad fue sometida a una serie de percances que todos sufrimos y conocemos. Primero la avería en la bomba producto del cierre de la llave de paso exterior nuestra en la calle, lo que ocasionó problemas en el abastecimiento y posterior despresurización del equipo. Asimismo, tuvimos la avería del sistema de cierre de las puertas del ascensor impar que según el Sr. Ramon Medina técnico encargado del mantenimiento se quemó el motor que abre las cabinas y otra pieza que hay que reemplazar. En simultáneo  se averió la puerta del sótano 2 la cual fue reparada, pero ésta nuevamente falló de nuevo  hay que hacer notar que el técnico nos presentó una factura de 55$ que por supuesto no se ha pagado; situación esta que ha causado la respectiva molestia en los usuarios de ese sótano.

En este sentido debemos aclarar que nuestra demora en una respuesta oportuna -razón por la cual ofrecemos nuestras disculpas-; se debe en primer lugar a que hemos estado haciendo un inventario de las situaciones encontradas  en los diferentes equipos  que conforman la marcha  del edificio y que por supuesto nos afecta a todos. Y a la vez hemos estado en contacto con empresas para hacernos de un mantenimiento profesional que nos permita transitar sin sobresaltos los servicios adecuados que todos merecemos.

Creemos que es nuestro deber hacer del conocimiento de la comunidad que en los días precedentes al inicio de nuestras actividades hemos estado realizando un inventario de la planta física del edificio y hemos detectado situaciones que es necesario hacer del conocimiento de todos nuestros vecinos.

Situaciones Detectadas

·        Mantenimiento deficiente de las portones de la PB y los sótanos. El técnico del servicio RAM RAM nos asegura que no tiene a su cargo el mantenimiento permanente de los portones de los estacionamiento. El se encarga de la reparación del equipo y cada vez que se paraban venían a repararla. Sin embargo, en el recibo de condominio aparece la cuenta Mantenimiento de Puertas de Estacionamiento  con un cargo de $ 50. Una revisión confiada a la empresa PILMAR, C.A.  Nos dice que el problema es que esos equipos tienen ya su vida útil vencida, como lo pueden ver en el informe que se anexa a este informe. La empresa nos aconseja cambiar ese sistema de cadena por el de cremallera que es más confiable en su rendimiento. Hemos contactado a empresas para que nos evalúen y nos oferten sus presupuestos. El equipo ya fue reparado, pero ya con las deficiencias propias del equipo ya especificadas. La demora no es imputable a la JDC

·        Los ascensores están en un  estado de mantenimiento lamentable  tal y como se demostró en un informe realizado por  el Ing Elías Hernández,  Auditor técnico independiente quien en el año 2021 a petición del grupo de apoyo encargado en ese entonces realizó una exhaustiva  inspección cuyos detalles los pueden buscar el en el blog del edificio el clavel en el siguiente  link https://residenciaselclavel.blogspot.com/search?updated-max=2026-05-01T08:09:00-07:00&max-results=21  en donde podrán ver con detalles y fotos la realidad para aquel entonces de los ascensores. Como es de conocimiento público el pago por este servicio es de $55. Todas las reparaciones que se hacen se cobran y aparte los respuestos y mano de obra. En este momento el motor fue rebobinado   e instalado para ponerlo en funcionamiento perentoriamente, Sin embargo, el ascensor sigue presentando fallas, por lo se decidió pararlo y esperar la visita técnica, visita que hasta el momento no se ha producido. Estamos a la espera de un técnico certificado por SENCAMER quien quedó a venir el día de hoy pero hasta el momento de escribir no ha venido. Asimismo, informamos que vecinos de edf nos informaron que un técnico certificado se comprometió a venir a hacer una inspección.

·        En cuanto al equipo hidroneumático Encontramos fisuras en las tuberías que traen la consecuencia de pérdida de agua. El técnico nos dice que hay que hacer un trabajo para separar la tubería que surte las 2 bombas. Algo que notamos es que el sistema No está sincronizado, es decir, se prende una bomba cumple el ciclo desde una presión de 80 psi hasta 120 psi de presión. Esta bomba se apaga, el sistema descomprime y luego se prende la otra bomba. No sabemos por que razón el sr. Gino viene una semana deja la bomba 1 funcionando y deja la otra sin funcionar, la siguiente visita pone a funcionar la 2 cuando éstas debieran funcionar sincronizadamente.

·        Se está a la espera del presupuesto.  Nuestra evaluación nos presentó:  un cuarto de bombas con objetos que no tendrían que haber estado allí. Falta de mantenimiento en las tuberías, el compresor y el medidor de la presión. En cuanto al tablero está en un estado de desprolijidad manifiesta. Uniones de cables con teipe (ver galería de fotos) , cables sin aislantes, es posible que tengamos algunos breakers defectuosos. Esto sin haber hecho una inspección técnica del equipo. Se nota ausencia de mantenimiento, cada vez que el técnico se apersona es a atender una urgencia, cobra la visita (como seguramente uds habrán constatado en el recibo de su condominio).

·        Cuarto de la Basura y fosas de los ascensores. El cuarto de la basura se limpió con desinfectante, cloro y creolina. Pero notamos que no hay pipotes o bidones donde caiga la basura, ésta cae en el piso y es recogida por el operario y colocada en las bolsas. Esto en detrimento de su salud. Es necesario la adquisición de al menos 4 pipotes. Para mantener el área ordenada. La pared en donde se acumula la basura al caer de los ductos presenta huecos y fisuras en la pared colindante con las fosas de los dos ascensores en los sótanos. Es necesario que se frisen de un modo seguro estas áreas ya que por esos huecos y fisuras se cuelan los malos olores y las alimañas que provienen del manejo inadecuado de los desechos del edificio. Ya se han recibido 3 presupuestos que ya se han publicado. Sin embargo, todavía no se ha procedido a contratar la obra por la razón que todos sabemos. Tenemos un condominio (esto se ha comentado y analizado con detalles en el blog) deficitario que se financia con los propietarios que pagan su cuota de condominio al día. Sin embargo, necesitamos acometer esta reparación a la brevedad, ya tenemos un análisis de los presupuestos presentados y tomaremos una decisión a la brevedad. De nada sirve fumigar el edificio si no se hace esa obra.

·        Mantenimiento físico del edificio en general. Este punto no amerita mayores detalles ya que está a la vista. Pintura interna, ya ha pasado mas una década  desde que se pintaron las escaleras internas y los pasamanos. Si bien, en la gestión anterior se hicieron algunas refacciones en la fachada y la parte trasera de la planta baja, amen de la pintura de las puertas de los estacionamientos  es visible el estado de la planta física necesita de una pronta refacción. Hay que añadir que se hizo una inspección de la conserjería y se acometieron  reparaciones tales como botes de agua, se adquirió un nuevo timer de encendido del edificio. Se acometío la limpieza a fondo del recinto

·        Se aquirieron bombillos para las escaleras y algunos pisos en donde estaban a oscuras por que las lámparas estaban fuera de servicio. También se pusieron algunas luces en el lobby de entrada estamos a la espera de poder aumentar el alumbrado de la parte externa del edificio.

·        Se revisó el cuarto de las cámaras y se constató el estado de los equipos. No se puedo constatar el estado de las cámaras.

·        La JDC ha realizado contactos con las juntas de los edificios del conjunto a fin de incrementar las relaciones interinstitucionales y afrontar la resolución de los problemas de forma conjunta y armoniosa.

·        Administración. Sin pasar por los detalles de una revisión técnica, detectamos en visitas realizadas por algunos de los integrantes de la JDC que la gestión de la Administradora CIMO, deja entrever grietas en la misma. De la visita pudimos observar situaciones como las que pasamos a describir:

ü Manejo de la cuenta del edificio. Ausencia de conciliación contable de la cuenta y su emparejamiento con la relación de recibos pendientes.

ü No se observó un manejo adecuado de las facturas ordenadas por mes, cuando se le requirió algún recaudo no fue posible su revisión

ü Impericia en el manejo del diferencial cambiario, observamos que no se lleva día a día

ü No se hizo entrega hasta la fecha de un informe contable de la gestión anterior

ü Se le hizo la observación de que no se coloca número de factura o en su defecto de comprobante, ticket en los recibos de condominio como ha sido práctica frecuente siempre

ü No hubo respuesta adecuada cuando se preguntó sobre las gestiones de la adm CIMO respecto de los morosos

ü No sabemos de los libros del edificio -libro de actas de asamblea, libro de actas de reuniones de la JDC y el libro diario- debidamente sellado ante el SAREN

 

 

Es conveniente que lo reseñado en este informe será eventualmente  convertido en proyectos y de esa forma intentaremos resolver cada uno de ellos. Por supuesto que se necesita el concurso  de toda la comunidad:  todos como vecinos en cancelar adecuadamente sus cuotas,  los vecinos deudores de cantidades importantes a lograr convenios de pago para ir solventando su deuda y la JDC tratando de ser eficientes en cuanto a cómo resolver cada uno de los problemas que se presenten. En conclusión con el concurso de todos podemos resolver cada uno de los problemas para bien de toda la comunidad

Y cómo resolver el problema

Es obvio que con el modelo  actual de nuestro accionar como JDC es ineficiente e inmanejable. Un condominio basado en gastos y cobros de esos gastos presenta graves fisuras. Para que funcione perfectamente el 100% de la comunidad debe cancelar puntualmente sus recibos -cosa que no sucede- entonces los pagos a fines de mes se hacen con los la emisión del nuevo recibo y el pago de los vecinos que siempre pagan pór adelantado o los que pagan apenas se emiten. Pero esto como se explicó ampliamente en nuestro artículo. Habitar es convivir: Reflexiones sobre el futuro financiero de residencias el clavel. Publicado en nuestro blog  que puede leer  pulsando este link http://residenciaselclavel.blogspot.com

·        En la versión de este informe en el blog se publicarán las fotos que confirman lo expresado en el texto de este trabajo

·         Cada dos meses publicaremos un informe de nuestras actividades y diariamente lo haremos por nuestro chat de vecinos 

GALERÍA DE FOTOS DEL EDIFICIO 

(Estado en que se encontró en  2026)

Vecinos a continuación le publicamos las fotos tomadas una vez que la presente JDC se instaló. Este es el punto de partida para iniciar la recuperación del edificio. Todos estos problemas son de sencilla solución y redundará en que nuestros servicios sean más eficientes, y poder dar más valor a nuestro patrimonio,  claro nada de esto sería  posible sin el concurso de toda la comunidad: ¿cómo? :  Pues, cancelando a tiempo su condominio y atendiendo a otras propuestas que la JDC y personas a las que hemos consultado nos han guiado en este sentido  

Ester breaker es para accionar el portón de PB esta en unesa de noche de la conserjería 

Estado de esa conexión en el sótano 2 

Conexiones el+ectricas inadeciadas en el cuanrto de bombas 

Esta es las puertas del control de entrada del gas 

                                            se necesita un reparación de herrería 

 

En estas dos fotos pueden apreciar el estado en que está el cuarto de Cámaras. No hemos detectado si las cámaras de seguridad están operativas 

 Sensibilización y Creación del Fondo de Contingencia

El bienestar de nuestro hogar común, Residencias El Clavel, depende directamente de nuestra capacidad para actuar como una comunidad cohesionada, responsable y respetuosa. Hoy nos encontramos ante una encrucijada financiera que nos impide avanzar: el modelo actual de recaudación —marcado por una morosidad del 30,65%— nos obliga a vivir en una gestión de subsistencia, donde el esfuerzo de los vecinos puntuales se diluye en cubrir deficiencias, impidiéndonos acometer la recuperación, embellecimiento y mantenimiento mayor que nuestro edificio requiere con urgencia.

Es imperativo que transformemos nuestra dinámica actual. La sostenibilidad del edificio no es solo una obligación legal, sino un acto de responsabilidad hacia nuestro patrimonio y nuestra calidad de vida. No podemos seguir recurriendo al círculo vicioso de la emisión de recibos que necesitan de un porcentaje (cada vez más alto, por fortuna) de vecinos que suelen cancelar su cuota al día para poder terminar de pagar lo del mes vencido. Esa conducta sería algo así como depender del cumplidor para poder cumplir con los compromisos de todos; y dejando a los que n o cumplen tranquilos. Para colmo hay limitaciones en cuanto a publicar sus nombres, afortunadamente toda la comunidad sabe de quién se trata. Sobre este conocimiento debemos a toda costa, para bien de la comunidad, recuperar la cartera vencida y establecer un fondo de contingencia que nos devuelva la holgura financiera necesaria para invertir en nuestras áreas comunes.

Sin embargo, esta meta financiera será inalcanzable si no la acompañamos de un cambio profundo en nuestra convivencia. Es inaceptable que los canales de comunicación oficial de nuestro edificio se vean empañados por respuestas altisonantes o faltas de respeto. La educación, la decencia y la empatía deben ser las bases sobre las cuales construyamos cualquier debate. Las acusaciones mutuas y el lenguaje agresivo en nuestros chats solo erosionan el tejido social, alejan a los vecinos de la participación constructiva y nos impiden centrarnos en lo verdaderamente importante: la solución de nuestros problemas comunes.

Los invitamos a que hagamos un alto y adoptemos una nueva actitud: una en la que el respeto sea la norma, el pago de nuestras obligaciones sea el compromiso, y el bienestar del edificio sea nuestro objetivo compartido. Solo a través de una conducta ejemplar y una gestión transparente lograremos que el edificio no solo funcione, sino que prospere.

Estas palabras solo buscan establecer el terreno emocional antes de plantear, una vez más, los detalles técnicos de la propuesta de recaudación.

La JDC ha estado documentándose y reuniéndose para realizar de una forma técnica y profundamente comunitaria en donde nuestro norte sea el bienestar, la recuperación de nuestro edificio que ya arribó a sus 50 años de vida y que soportó a Dios gracias la dura prueba que lamentablemente inmuebles cercanos y en toda la zona metropolitana amén del litoral central no tuvieron esa bondad divina.  La idea medular de este artículo es someter a la consideración de a los vecinos de la Asamblea de Propietarios para que se concienticen sobre la necesidad de contar de una vez por todas de un fondo de contingencia, para lo cual la clave es:  la transparencia y la visibilidad de los beneficios. Para lo cual es necesario proponer:

• Plan de Recuperación Explicado (El "Para Qué"): partiendo de la creación de un fondo que no debe ser considerado como "un gasto extra". Sino como una inversión para revalorizar su patrimonio. Es necesario acometer de una forma seria y profesional y sobre todo transparente, con información continua de los problemas que tiene actualmente el edificio no por negligencia sino por el uso continuo que ya empiezan a mellar la vida útil de servicios (bombas, ascensores, pintura interna, saneamiento de áreas como el cuarto de basura, las fosas de los ascensores. Obviamente nada de esto se puede costear con nuestro presupuesto ordinario del modelo de condominio como lo hemos llevado hasta el presente. Se ha hecho un reconocimiento con ayuda profesional del nivel que presentan estos servicios y la conclusión es la misma. Necesitamos recuperarlos para lo cual es necesaria una inversión adecuada
• Queremos que se lleve a cabo una "Asamblea de Soluciones" en lugar de "Asamblea de Quejas": Al convocar a la asamblea, debemos enfocarnos en presentar la problemática (el ciclo de insuficiencia financiera actual) y la solución (el fondo de contingencia) y la recuperación de la deuda morosa como las únicas vías para mejorar la calidad de vida y aumentar el valor de mercado de sus apartamentos. Ya la JDC ha adelantado las gestiones en ese respecto conversando con cada deudor en términos que sean ventajosos para las partes, pero sobre todo tratando de concientizar al vecino en estas circunstancias de la necesidad haciendo énfasis en que es una obligación la de cumplir con sus vecinos.
• Transparencia Radical: Implementa un reporte mensual público (vía grupo de WhatsApp, Blog o cartelera) donde se desglose cuánto dinero se está recaudando para el fondo cuánto se ha recaudado y cuáles serían las estrategias de inversión de dichos recursos. Es una premisa común que cuando el vecino ve que su dinero se traduce en mejoras tangibles, la disposición a pagar aumenta drásticamente.
• Campañas de "Vecino Conectado": es necesario fomentar una cultura donde el pago puntual sea un valor social reconocido. Es necesario informar visualmente en el chat y blog los avances en esta materia, ya se estás trabajando en eso.  informar sobre la marcha de los pagos, presentar el índice de solvencia incentivando a otros a querer estar en esa categoría. Se ha implementado un índice de solvencia que no es otra cosa que los vecinos cuyo condominio está en el rango de 0 recibos hasta 3 recibos pendientes. Debemos trabajar para aumentar dicho parámetro y hacer de nuestro condominio un compromiso, una parte medular de nuestro presupuesto de pagos.

La JDC ha trazado una Hoja de Ruta que se basa en las siguientes premisas

1.     Corto Plazo: Lanzar la campaña de "Sinceración de Deuda" cada 15 días se emitirán  mensajes de WhatsApp personalizados para invitar a cancelar deudas pendientes y mantener sus cuotas al día

2.     Mediano Plazo: Convocar a la Asamblea de Propietarios con el objetivo único de aprobar el Fondo de Contingencia, presentando el plan de mejoras basado en la recuperación de la morosidad y en las mejoras que pudieran hacerse si ese instrumento estuviera operativo en un mediano plazo.

3.     Continuidad: Institucionalizar la rendición de cuentas sobre el estado de la morosidad y el uso del fondo de contingencia.

La clave es cambiar la narrativa: el condominio no es solo un lugar de gastos, es un activo que debe cuidarse colectivamente.

 

Ante la fragilidad, el valor de nuestra unión: Un mensaje a la

 comunidad de Residencias El Clavel

Estimados vecinos,

Los sucesos acontecidos el pasado 24 de junio nos han dejado una huella profunda. Como país y como ciudadanos, hemos sido testigos de la fragilidad que envuelve nuestra existencia y la vulnerabilidad de nuestro entorno. Sin embargo, en medio de la incertidumbre, debemos detenernos un momento para elevar una oración de gratitud.

Es una bendición inmensa comunicar que, tras una revisión detallada, nuestro edificio no presenta daños estructurales. Este hecho, lejos de ser tomado a la ligera, debe servirnos como un punto de inflexión. Si la vida nos ha brindado esta oportunidad y nos ha colmado de bendiciones al mantener nuestro hogar a salvo, es momento de que esa gratitud se transforme en un compromiso real con quienes nos rodean.

Un nuevo punto de partida…

La tragedia que atraviesa nuestro país exige que, como conglomerado social, dejemos de ser individuos aislados para convertirnos en una verdadera comunidad. Los retos que enfrentamos afuera son grandes, pero nuestra fortaleza interna depende de cómo decidamos convivir adentro.

Propongamos  que este sea el inicio de una nueva etapa en Residencias El Clavel, fundamentada en tres pilares esenciales:

• Convivencia Sana: La armonía no es accidental; se construye con respeto, con la palabra amable y con la capacidad de entender que, cuando un vecino prospera y está bien, la comunidad entera se fortalece.
• Cumplimiento de Normas: La buena vecindad requiere orden. El cumplimiento de nuestras normas establecidas no es solo un deber administrativo, es un acto de respeto hacia el otro y una demostración de civismo. El orden nos permite vivir con dignidad y justicia.
• Empatía y Solidaridad: Ocupémonos más por el vecino. En tiempos donde la sociedad parece fragmentarse, nosotros debemos ser el ejemplo de que es posible construir ideales comunes desde el respeto mutuo y la buena intención. Nos hemos convertido, quizá por los tiempos que corren en una comunidad de puertas cerradas, repensemos un poco en nuestro vecino. Siempre se ha dicho que un buen vecino se convierte en tu familia inmediata.

Nuestra meta…

Quisiéramos  que Residencias El Clavel sea mucho más que un edificio; deseamos que sea un grupo de personas con valores claros, dispuestas a apoyarse y a enfrentar con madurez los retos que el panorama nacional nos impondrá. Que la gratitud que sentimos hoy por estar a salvo sea el motor que nos impulse a ser mejores personas, mejores vecinos y, sobre todo, una comunidad unida.

Sigamos adelante, con la mirada en alto, trabajando por el bienestar común que todos merecemos.

 Habitar es Convivir: Reflexiones sobre el futuro financiero de Residencias El Clavel

Habitar un espacio común no es simplemente ocupar una vivienda; es participar en un organismo vivo. Llegué a Residencias El Clavel en 1976 y, a lo largo de décadas de historia compartida, he tenido el privilegio de servir a nuestra comunidad desde la primera Junta de Condominio, pasando por diversos roles administrativos y de apoyo. Esta trayectoria me ha permitido observar, con la perspectiva que da el tiempo, que la estabilidad de nuestro hogar no depende solo de la buena voluntad, sino de la estructura que le damos a nuestra cotidianidad financiera.

Hoy, como asesor de la Junta actual y custodio de nuestra memoria administrativa, invito a cada propietario a reflexionar sobre cómo gestionamos nuestro patrimonio común.

El círculo vicioso de la inmediatez

Actualmente, operamos bajo un modelo que podríamos llamar "de supervivencia mensual". El recibo de condominio se calcula estrictamente sobre los gastos corrientes del mes. Esto genera una dinámica perniciosa:

• Ausencia de flujo de caja: Al llegar los últimos días del mes, los recursos son insuficientes para cubrir las obligaciones.
• La rueda de la morosidad: Dependemos de que los residentes paguen los primeros días del mes siguiente para poder saldar las deudas pendientes del mes anterior. Es, en esencia, "pagar hoy con el dinero de mañana".
• Imposibilidad de inversión: Bajo este esquema, cualquier reparación o mejora es una emergencia. No hay espacio para la planificación, solo para la reacción.

Esta forma de gestión no solo es estresante para quienes administran; es riesgosa para el patrimonio de todos nosotros.

Una propuesta hacia la sostenibilidad

Como comunidad, necesitamos transitar de la reacción a la prevención. Para lograrlo, hemos  propuesto a la Junta de Condominio una medida sencilla, transparente y, sobre todo, responsable: la creación de un Fondo de Contingencia.

La propuesta es técnica y clara: incrementar nuestra cuota actual de 30 $ a 35 $ mensuales.

¿Por qué esta medida nos beneficia a todos?

Prestemos atención a esta información

Aspecto	Situación Actual (30 $)	Propuesta (35 $)
Capacidad de respuesta	Nula (basada en emergencia)	Planificada (fondo disponible)
Cuenta bancaria	Corriente (mixta)	Aparte (exclusiva para reserva)
Proyección mensual	Incluye hacer un pequeño sacrificio. Por un bien mayor. Si bien sus resultados pueden representar un mejor lugar	Aprox. 300 $ de flujo constante
Impacto patrimonial	Desvalorización por falta de mantenimiento	Plusvalía y mejoras constantes

Este fondo no es un gasto, es una inversión en nuestro patrimonio. Al mantener este monto en una cuenta aparte, garantizamos que el dinero esté disponible para atender eventualidades (como fallas eléctricas, plomería o seguridad) sin tener que recurrir a colectas extraordinarias, que suelen ser tardías y difíciles de gestionar.

La norma como herramienta de paz

No puedo cerrar esta reflexión sin recordar que la vida en colectivo está regida por nuestro Reglamento de Condominio, disponible en la sección de documentos de este blog.

El Reglamento no es un conjunto de imposiciones arbitrarias; es el contrato social que nos permite vivir en paz. Cuando cada propietario cumple con sus obligaciones y participa activamente en las decisiones, el edificio prospera. La administración es un ejercicio de transparencia, pero el edificio es, en última instancia, responsabilidad de quienes lo habitamos.

Invitación a la acción

Mejorar nuestro hábitat está a nuestro alcance. Con una inversión mínima de 5 $ adicionales, podemos transformar la manera en que cuidamos a Residencias El Clavel.

Les invito a revisar estos puntos y a mantener el diálogo abierto. Tenemos la experiencia y la capacidad para evolucionar hacia un modelo de condominio más eficiente. El futuro de nuestra propiedad comienza con la decisión que tomemos hoy.

Si deseas profundizar sobre la estructura legal de nuestra gestión, te invito a leer el Reglamento de Condominio disponible en la pestaña de "Documentos" de nuestro blog.

 

Siete estrategias para lograr un condominio 

eficiente

El modelo de condominio que solemos aplicar en la mayoría de los inmuebles en nuestro país funciona bajo un esquema de gastos vs. Cobros, Nuestra comunidad no escapa de este esquema, por lo que este modelo lleva a tener siempre un condominio deficitario. De toda esta experiencia es necesario que surjan nuevas ideas. Un condominio no debiera estructurse sobre lo que se gasta hoym sino sobre lo que se necesitará.La pregunta no debe ser ¿cuánto gastamos en el mes? Dino ¿Cuánto dinero debemos tener para que el edfificio funcione sin sobre saltos?

La idea práctica es romper el circulo vicioso de terminar de pagar una vez emitido el condominio y esperar que e 10 o 15% que pagan los primeros días y pagar lo que no se pudo cubrir debido a la mnorosidad y comenzar de nuevo.  A estos efectos hemos estado consultando cómo hacen los condominios en Venezuela en el marco de la crísis sistémicas que hemos estado padeciendo desde hace un buen tiempo y todos los caminos nos llevan a la dinamización de los fondos llámese de reserva o contingencia que por lo general está contablemente pero líquidamente está diliudo en los condominios por cobrar. En ese sentido surjen una serie de propuestas que vale la pena considerar y que pudieran ser implementadas acá, ahora más que nunca cuando nuestro hogar empieza a acusar el paso de los años y es necesario romper este ciclo vicioso y adoptar nuevos esquemas mediante los cuales se creen estrategias para poder emprender la recuperación tan anhelada por todos nosotros- A continuación discutimos algunas de esas propuestas que estamos seguros que con disposición y algo se compromiso se pidiera llevar a cano

 1. Separar el recibo en dos líneas claras

Una propuesta podría ser estructurar el recibo mensual en dos conceptos distintos: *Gastos Operativos* (servicios de limpieza, vigilancia , electricidad de áreas comunes, compra de insumos, entre otros) y *Fondo de Reserva o de Contingencia *. Esto está instituido desde siempre en nuestro condominio pero hay que  tratar por todos los medios posibles que este fondo sea líquido (la propuesta es depositar el dinero en una cuenta aparte de la corriente del condominio) y tratar de comprar  divisas para eludir de algún modo la continua y perenne devaluación del bolívar) este monto es del 10% (en este condominio este fondo sería de 1.018.335 Bs  — al cambio actual esos equivalente a 1744 $ lo que se traduce en un condoiminio de 28 $ promedio de todos los aptos con excepción de los PH el fondo equivale casi 3 dólares por apto. Lo que dejaría si este dinero estuviera líquido alrededor de 200$ al mes)  si se aumentara este fondo a 5 dolares produciría unos 300 $ al mes o lo que es lo mismo unos 3000$ al años que sería dinero liquido para afrontar; reparaciones imprevistas, inversión en mejorar la planta física entre otras inversiones que se pueden hacer. Llevar a cabo no pareciera ser imposible y pareciera no ser un sacrificio ingente el que se deba hacer. Todo es cuestión de explicarlo a la comunidad.  

 2. Cambiar el momento de facturación: cobrar anticipado

Este es el cambio más poderoso y menos costoso de todos. Si el recibo se emite el día 25 de cada mes para ser cancelado antes del día 5 del mes siguiente, el condominio siempre tendrá un mes de colchón en caja. Se deja de administrar sobre el déficit y se empieza a administrar sobre la previsión. Este solo ajuste rompe la dependencia del dinero de los vecinos puntuales para cubrir los gastos del mes anterior, porque ese dinero ya estará disponible antes de que el gasto ocurra.

 3. Transparencia total: el estado de cuenta mensual simple

Una de las razones más silenciosas de la morosidad es la desconfianza. Muchos propietarios no pagan no porque no puedan, sino porque no saben en qué se usa su dinero. La solución es publicar mensualmente —en la cartelera del edificio, por WhatsApp o en este blog— un estado de cuenta de una sola página: cuánto se recaudó, cuánto se gastó, en qué se gastó y cuánto quedó en caja. Sin tecnicismos contables. Sin lenguaje burocrático. Solo los números. La transparencia es el mejor incentivo para pagar. Vale decir que ya  empezamos a cumplir esta meta. Ya en el blog están a disposición las facturas pagas con sus respectivos soportes de pago. Hay que decir que ya se empezó deudas heredadas de la JDC anterior como el pago de 1 año de honorarios de la asministradora CIMO que no sabemos por qué motivo no ha cobrado desde hace dos años

 4. Incentivos para el pago puntual

En lugar de castigar públicamente a los morosos —lo cual genera conflicto y resistencia— proponemos *reconocer a quienes están al día*. Algunas medidas concretas: publicar la lista de unidades solventes (no la de morosos),  y dar prioridad en la gestión de solicitudes de mantenimiento a las unidades al corriente con sus pagos. El cumplimiento debe tener un valor perceptible.

5. Planes de pago formales para deudas antiguas

La morosidad acumulada es un activo dormido. Perseguirla judicialmente es costoso y lento. Una vía más práctica es ofrecer a los propietarios con deuda histórica un *convenio de pago formal y firmado*: este proceso ya está en curso, se han recuperado algunos condominio por cobrar (cosa que ya se publicó  en este mismo espacio). cuotas mensuales adicionales que, sumadas a la alícuota corriente, permitan saldar la deuda en un plazo razonable. Recuperar el setenta por ciento de una deuda vieja en doce meses es infinitamente mejor que tenerla en los libros sin perspectiva de cobro. Estos acuerdos también generan un registro jurídico útil en caso de que sea necesario escalar la gestión. Asimismno hemos revisado la deuda y en algunos casos extremos se pueden ofrecer incentivos al deudor para que comience a pagar su deuda

6. Mejoras de alto impacto visual y bajo costo

Cuando un vecino ve que su dinero produce resultados tangibles, su disposición a pagar mejora. No es necesario esperar a tener un gran fondo para actuar. Hay intervenciones que cuestan poco y cambian mucho: pintar un pasillo por etapas, reemplazar bombillos convencionales por LED en las áreas comunes —una inversión que se recupera en cuatro a seis meses de ahorro eléctrico— o mantener la entrada y el jardín en condiciones dignas. Cada mejora visible es un argumento vivo a favor del pago puntual.

7. Asamblea de rendición de cuentas semestral

Más allá del estado de cuenta mensual, proponemos institucionalizar una *asamblea semestral de rendición de cuentas* donde la Junta presente los logros del período, el estado del fondo de reserva, las prioridades de inversión para los próximos meses y la situación de la morosidad en términos generales. Esta práctica convierte la administración en un asunto de todos, reduce los rumores, genera legitimidad para las decisiones de la Junta y fortalece el tejido comunitario que, en última instancia, es lo que hace sostenible cualquier condominio.

Una nota sobre el contexto de nuestra Venezuela

Sabemos que administrar un condominio en Venezuela hoy implica lidiar con variabilidad cambiaria, servicios públicos intermitentes y un poder adquisitivo muy comprimido. Precisamente por eso, ninguna de estas estrategias requiere una inversión inicial significativa. Todas se basan en reorganizar lo que ya existe: el flujo de caja, la información, los incentivos y la confianza. Son cambios de criterio, no de presupuesto.

Conclusión: la eficiencia es una decisión colectiva

Un condominio eficiente no es necesariamente el que tiene más recursos. Es el que usa bien los que tiene, comunica con claridad lo que hace, reconoce a quienes cumplen y construye, mes a mes, un fondo que le permita anticiparse a los problemas en lugar de reaccionar ante ellos.

Estas siete estrategias no son una solución mágica ni instantánea. Son una hoja de ruta que, aplicada con disciplina y con el respaldo de la comunidad, puede transformar la dinámica financiera de Residencias El Clavel en el mediano plazo. El primer paso, y el más importante, es que la mayoría de los propietarios decida que el cambio vale la pena.

Estamos a su disposición para discutir cualquiera de estas propuestas en la próxima asamblea. La puerta de la Junta está abierta.

 

Junta de Condominio · Residencias El Clavel

http://residenciaselclavel.blogspot.com