RESIDENCIAS EL CLAVEL

BOLETÍN DE GESTIÓN · AGOSTO 2026

Cuatro meses trabajando por nuestro edificio

A cuatro meses de iniciada esta gestión, la Junta de Condominio comparte con la comunidad un balance de los avances alcanzados, las acciones de recuperación emprendidas y los proyectos que se encuentran en ejecución, por iniciar o en planificación.

La gestión en cifras

62 apartamentos

119 recibos pendientes identificados

27 apartamentos sin recibos pendientes

10 proyectos en ejecución o planificación

Estado de solvencia

A la fecha del boletín, la distribución reportada es la siguiente:

Situación	Apartamentos	Porcentaje sobre 62
Sin recibos pendientes	27	43,5 %
Un recibo pendiente	19	30,6 %
Dos recibos pendientes	6	9,7 %
Tres o más / por precisar	10	16,1 %

Recuperación de la deuda

La Junta ha venido ejecutando un plan activo de recuperación sobre los 119 recibos pendientes identificados entre los apartamentos morosos. El objetivo es regularizar la situación de cada propietario y fortalecer los recursos disponibles para las necesidades del condominio.

·         Un apartamento con una deuda considerable canceló la totalidad de lo adeudado.

·         Otro propietario, residente en el exterior, acordó saldar toda su deuda mediante transferencia en los próximos días.

·         Un tercer propietario ya canceló la mitad de su deuda, monto incorporado a los fondos del condominio.

·         Con un propietario adicional se espera cerrar un plan de pago en los próximos días.

·         De los siete apartamentos con deuda por la cuota de reparación de ascensores, tres ya cancelaron el monto en su totalidad y dos más confirmaron su pago para la semana entrante.

Situación	Apartamentos	Avance
Pagados	3	43 %
Confirmados	2	29 %
Pendientes por gestionar	2	29 %

Proyectos en marcha

La Junta mantiene una cartera de proyectos orientada a recuperar, mantener y mejorar progresivamente las áreas comunes y los sistemas esenciales del edificio.

Proyecto	Estado	Situación actual	Próximos pasos
Ascensores	En curso	Ascensor impar en reparación y mejora de sistemas.	Se estima su puesta en operación en las próximas semanas. El ascensor par espera aprobación de presupuesto para cabina, piso, botonera, llegada a sótano 2 y sistemas de seguridad.
Frisado de fosas	Por iniciar	Inicio previsto para el lunes 17.	Sellar el paso de plagas desde el cuarto de basura y reducir aún más los olores hacia el resto del edificio.
Limpieza de escaleras	En curso	Primera fase: desde el piso 7 hasta los sótanos.	Continuar por fases hasta cubrir la totalidad del edificio.
Grietas y frisos	Por iniciar	Inicio previsto para la próxima semana.	Piso 1, escaleras entre PB y sótano 1 y una pared del estacionamiento en PB, con su pintura correspondiente.
Iluminación LED	En curso	Primera fase en pisos y escaleras.	Ya se adquirieron las lámparas faltantes para sustituir la iluminación deficiente de los sótanos.
Puertas del edificio	Operativas	Reparaciones puntuales realizadas.	Sustituir el sistema de cadenas por cremalleras como proyecto a mediano plazo.
Cuarto de bombas	En planificación	Se estudia cambio de tubería a termofusión y modernización del tablero eléctrico.	Reordenar el tablero con breakers modernos, incorporar monitoreo electrónico del tanque mediante aplicación móvil y coordinar lavado de tanques y pulmones.
Cuarto de basura	En curso	Vidrios faltantes ya colocados.	Adquirir cuatro pipotes, instalar una llave de agua y aplicar pintura lavable al aceite.
Filtraciones pisos 2 y 3	En garantía	Reparación de la tubería completada.	Monitorear el secado durante el mes de garantía antes de sellar los huecos.

Mirando hacia adelante

Fondo de contingencia

La Junta trabaja en la constitución de un Fondo de Contingencias —nombre tentativo— que permita a la comunidad contar con recursos disponibles ante eventualidades. Actualmente se revisan sus aspectos legales y económicos.

La recuperación de la solvencia también abre la posibilidad de hacer líquida una parte del fondo de reserva, de acuerdo con las reglas y autorizaciones que correspondan, para disponer de efectivo ante situaciones imprevistas. Se estudia asimismo la posibilidad de mantener una parte de esos recursos en divisas como mecanismo de protección frente a la devaluación, siempre bajo criterios de seguridad, legalidad y conveniencia para el condominio.

Lo que todavía falta

La gestión continúa. Permanecen pendientes la recuperación de determinadas deudas, la culminación de los trabajos de ascensores, la continuidad de las fases de limpieza e iluminación y la definición de los proyectos de modernización del cuarto de bombas. Cada uno de estos asuntos seguirá siendo comunicado conforme avance.

Nuestro compromiso

Agradecemos el respaldo que la comunidad ha mostrado hacia esta gestión. Ese apoyo permite sostener el ritmo de trabajo y avanzar en proyectos que durante años han requerido atención. La Junta reitera su compromiso con una administración responsable, transparente y orientada a preservar y mejorar nuestro hábitat y nuestro patrimonio.

 

— Junta de Condominio · Residencias El Clavel

Este blog seguirá siendo el canal oficial de información para avisos y seguimiento de los proyectos.

 PRIMER PAGO DE LA REPARACIÓN DEL  ASCENSOR IMPAR Y EL FRISADO DE LAS FOSAS 

Se agradece a los vecinos que no han hecho el pago, hacerlo a la brevedad posible, pues esta obra es necesario para la normalidad de nuestra comunidad 

 RELACIÓN DEL PAGO DE LA REPARACIÓN DEL TUBO DE AGUAS BLANCAS ENTRE LOS PISOS 2 Y 3 

Este es el análisis de los pagos realizados y cómo fue manejado el dinero. Es necesario informarles que no se recaudó el dinero completo al respecto se dió instrucciones a la administradora CIMO a los fines de cargar al condominio de los propietarios que no cancelaron 

En este cuadro se muestra que se recaudaron $ 379,91 productop de las transferencias de los propietarios. A ese monto habrá que sumarle los vecinos que no cancelaron 9 aptos en total ( $63)que serán sumados a la recaudacion.

El costo total de la reparación ascendió a $ 560.77 por lo que hay un faltante contable de $ 117.60 (Bs 87.997,81) al cambio de hoy este monto se cargó al condominio de JULIO 

 El pago a tiempo no es un favor: es el motor que sostiene a nuestro edificio

Cada mes, cuando llega la fecha de pago del condominio, muchos vecinos cumplen sin falta. A ellos, gracias. Pero también existe un grupo —no pequeño— que paga sistemáticamente en los últimos días del mes, casi rozando la fecha límite. Y aunque para quien paga tarde pueda parecer un simple desliz sin consecuencias, la realidad es otra: ese retraso tiene un costo humano y operativo directo sobre quienes menos margen tienen para absorberlo.

Un modelo sin colchón: lo que se cobra es lo que se paga

Como hemos comentado en algunos de nuestros artículos, nuestro edificio funciona bajo un esquema de **cobros y pagos**: no existe una caja acumulada de la cual echar mano cuando faltan recursos. (prueba fehaciente es el rompimiento del tubo hace un par de días, hubo que solicitar el apoyo de ustedes como comunidad y si bien pudimos cancelar, el caso es que todavía a estas alturas quedan 14 aptos que no han cancelado). Es asi como el dinero que ingresa cada mes es, literalmente, el dinero con el que se cubren los compromisos de ese mismo mes: el sueldo del personal de mantenimiento, limpieza, vigilancia y administración; los servicios básicos; los insumos; los contratos de mantenimiento de ascensores, bombas, plantas eléctricas, compras de insumos para funcionar  y demás sistemas del edificio.

Esto significa algo muy concreto: **cuando un vecino paga tarde, alguien más recibe su pago tarde.** No es una abstracción contable. Es el señor de la limpieza  que necesita su quincena a tiempo, es el trabajador que cuenta con ese ingreso para sus propios compromisos familiares. La falta de liquidez a comienzos de mes no la asume "el condominio" como ente abstracto: la asume la gente que trabaja para todos nosotros.

Por eso la solicitud es simple pero urgente: **quienes acostumbran pagar en la segunda quincena, adelanten el pago a la primera semana.** No se trata de un pedimento para crear molestias ni mucho menos de adelantar dinero que no se debe, sino de alinear el momento del pago con el momento en que ese dinero realmente hace falta.

 La ilusión del "fondo de reserva"

Muchos condominios en Venezuela creen contar con un fondo de reserva porque así figura en su presupuesto o en sus estatutos. Pero en la práctica, ese fondo suele ser una ficción contable: existe en papel como una partida presupuestada, pero el dinero real que debería respaldarlo **está atrapado en las cuotas que los vecinos morosos aún no han pagado.** Es decir, nuestra "reserva" no es efectivo disponible: es una cuenta por cobrar. Y una cuenta por cobrar no paga una emergencia.

Esto nos deja completamente expuestos. Si mañana falla una bomba de agua, se daña la planta eléctrica o se presenta una filtración estructural, no hay margen de maniobra. La reparación se decide, se cobra y se ejecuta con el edificio ya en la emergencia, nunca antes. Es precisamente el caso que debemos afrontar en los próximos días. Los ascensores. Hemos venido confiando en un mantenimiento que se suponpia que estaba velando por el funcionamiento adecuado de los ascensores, pero tuvo que suceder la tragedia -que a Dios gracias salimos con bie de ella- para buscar empresas responsables y que saben lo que hacen, para darnos cuentas el estado lamentable y de peligrosidad en que se encuentran estos equipos tan primordiales para todos nosotros. Y para sufragar esta eventualidad debemos echar mano de recursos que no tenemos y que debemos alterar nuestro presupuesto familiar para resolver esta situación de seguridad y confort para todos nosotros  

 

La solución: un fondo de contingencia real, no contable

Por eso hay una propuesta en la mesa y que debemos de una vez por todas considerarla y es la propuesta de  algo distinto a lo que hasta ahora se ha entendido como "reserva": un **fondo de contingencia efectivo**, cobrado mensualmente como un renglón más del recibo de condominio, pero con una diferencia esencial: ese dinero **no se toca ni se gasta en el día a día.** Se resguarda —idealmente convertido a una moneda estable— y solo se activa ante una necesidad real de reparación urgente o contingencia mayor.

No es un gasto adicional caprichoso. Es la diferencia entre un edificio que reacciona a las crisis con angustia y cobros extraordinarios de último minuto, y un edificio que las enfrenta con serenidad porque ya tiene los recursos dispuestos.

 Lo que está realmente en juego

Cumplir con el condominio a tiempo no es solamente una obligación administrativa o legal —aunque lo es, y la propiedad horizontal así lo establece—. Es un acto de corresponsabilidad con los vecinos y con las personas que sostienen el funcionamiento diario del edificio con su trabajo.

Un edificio bien mantenido, con personal pagado a tiempo y con capacidad real de respuesta ante imprevistos, no es un lujo: es el resultado directo de una comunidad que entiende que su aporte mensual no desaparece en una cuenta abstracta, sino que se traduce, mes a mes, en el bienestar compartido de todos.

Si cada uno cumple su parte —pagando a tiempo y respaldando la creación de un fondo de contingencia real— dejaremos de vivir apagando incendios y empezaremos a construir, de manera sostenida, el edificio que todos merecemos habitar.

**La puntualidad de uno es la tranquilidad de todos.**
 

ANALISIS COMPARATIVO DE LOS PRESUPUESTOS PRESENTADOS PARA LA OPERATIVIDAD DE LOS ASCENSORES COMO MEDIO INDISPENSABLE PARA NUESTRA COMUNIDAD

Introducción

Ante todo queremos aclarar que si bien es necesario presentarles un análisis comparativo de los presupuestos consignados por las empresas HGM ingeniería y ASM vertical, al inspeccionar nuestros ascensores, sus análisis se basaron en un ascensor en particular HGM en el ascensor par y ASM, Vertical,C.A.  en el impar. Lo cual dificulta un análisis coherente. Pero lo cierto es que la comunidad está urgida de contar con un servicio confiable y seguro.

En la asamblea de propietarios realizada el 22 de julio se presentó solo el presupuesto de HGM ingeniería, C.A.  el cual se debatió y se llegó a la conclusión de que era necesaria la reparación del ascensor presentado (en este caso el par) y después de un debate de la oferta dicho presupuesto fue aprobado por 27 votos a favor y 3 abstenciones no hubo votos en contra. Si bien es cierto que esa Asamblea no es válida para la toma de decisiones por cuanto no se alcanzó el quorum de 31 aptos (solo asistieron 30 aptos) tampoco la mayoría es válida para cualquier efecto, lo que si se manifestó fue la necesidad de iniciar la reparación de los ascensores  cualquiera que sea la empresa escogida, es necesario que de una vez que contemos con el equipo reparado o puesto en servicio perentorio; someter al otro equipo a su reparación para de esa forma contar con nuestros ascensores confiables y en buen estado de mantenimiento. Así que una vez hecha esta aclaratoria pasamos a analizar las ofertas, que si bien como se ha aclarado suficientemente, se corresponde a  un equipo diferente y podrían compararse para después ir por el otro ascensor para dejar  cubierta esta parte de los servicios en nuestro edificio.

1. Análisis Individual de los Presupuestos

Presupuesto A: HGM INGENIERIA, C.A. Esta empresa en su inspección encontró que este ascensor par presentaba fallas en la seguridad, en algunos aspectos mecánicos y eléctricos que se detallan a continuación:

• Objeto: Adecuaciones de Ascensor PAR.
• Monto total: $3.860,00 (Cuota promedio por apto: $62,26).
• Alcance técnico: Incluye sustitución e instalación de repuestos mecánicos y eléctricos clave (limitador de velocidad y su guaya, contactores de potencia, finales de carrera, botoneras de mantenimiento, módulo de alarma, extractor, recorte de guaya de tracción y limpieza de foso).
• Condiciones comerciales: Pago en Bs. a tasa referencial EURO al día. No especifica tiempo de garantía ni plan de pagos estructurado.

Presupuesto B:  A.S.M. VERTICAL, C.A.

• Objeto: Reparación / Recuperación de Ascensor IMPAR.
• Monto total: $2.263,00
•  (Cuota promedio por apto: $36,5).
• Alcance técnico: Enfocado en electricidad y control sobre cabina (iluminación, caja de conexiones, recableado parcial, tomacorrientes, fuente de poder, relés, switches de extremo y operador, mantenimiento general).
• Condiciones comerciales: Tiempo de ejecución de 10 días hábiles (equipo apagado). Plan de pago fraccionado en 3 partes ($500 inicial, $500 al 50% de avance, $610 al finalizar). Garantía de 3 meses.

Profilaxis de las fosas de los ascensores en los sótanos. Dado que las fosas de los ascensores tienen un friso deficiente en el que se observan grietas (huecos) colindantes con la pared del cuarto de basura propiciando que alimañas y roedores se filtren dañando el cableado y partes vulnerables de los ascensores, es necesario proceder al frisado de las paredes del sótano. El trabajo incluye picado del friso existente, suministro de concreto y remate con pego para impermeabilizar esa zona y liberar a los ascensores de alimañas y malos olores emanados del cuarto de basura El costo de trabajo en las fosas es 653$ .

Y su  forma de pago 100% a su aprobación

 2. Cuadro Comparativo de Impacto Económico

Criterio	HGM INGENIERIA (Ascensor PAR)	A.S.M. VERTICAL (Ascensor IMPAR)
Monto Total	$3.860,00	$2263
Costo por Apto (62 aptos)	$62,26	$36.5
Enfoque del Trabajo	Seguridad mecánica y potencia	Sistema eléctrico y de control
Trabajo de seguridad en las fosas de los sótanos	Limpieza de la fosa	Se incluye el frisado de las fosas como una medida profiláctica   que incorpora el suministro de materiales y mano de obra, asi como disposición de los escombros
Condiciones de Pago	Tasa Euro (Sin esquema definido)	3 cuotas ($500 / $500 / $610)
Garantía	No especificada	3 meses

Nota sobre el alcance: Es importante señalar como ya se explicó que las empresas están cotizando equipos distintos (uno para el ascensor Par y otro para el Impar) con alcances de trabajo totalmente independientes. No son dos presupuestos para competir por un mismo trabajo, sino dos necesidades técnicas diferentes en la residencia.

Nota: Al  inspeccionar el equipo los técnicos revisaron los dos ascensores, la sala de máquina, cabinas, fosas y no emitieron juicio al respecto sino que acordaron en presentarnos los presupuestos por escrito. Cada uno tuvo su criterio para presentarnos los documentos. Lo que si hay que hacer notar que cada compañía nos manifestó que se iba a centrar en un ascensor en particular según los criterios por ellos observados. En todo caso para nosotros como comunidad lo que nos interesa es contar con un  servicio adecuado y tener claro en que los dos ascensores necesitan el servicio con seguridad y eficiencia.

3. Ventajas y Desventajas

HGM INGENIERIA C.A. (Ascensor PAR)

• Ventajas:
• Atiende componentes críticos de seguridad física y mecánica del equipo (limitador de velocidad, guayas y contactores de potencia).
• Ofrece pago referenciado al euro a tasa del día
• Desventajas:
• Representa una erogación alta ($62,26 por apartamento), lo que podría  elevar la morosidad actual.
• Omiten aspectos claves en el documento: garantía ofrecida y cronograma de pagos. Y eso representa una desventaja por cuanto está más que demostrado que no somos una comunidad caracterizada por los pagos puntuales, situación  que supone un problema a la hora de adelantarnos en un proyecto como este. Aunque si, y hay que decirlo, un porcentaje alto si se preocupa por mantener sus pagos al día.
• No deja claro si podemos usar el ascensor impar durante la realización del trabajo
• No menciona la garantía del trabajo ni condiciones de pago

A.S.M. VERTICAL, C.A. (Ascensor IMPAR)

• Ventajas:
• Monto más accesible para la comunidad ($36,5 aprox por departamento). Estos pagos se realizarán según la alícuota respectiva de cada unidad
• Ofrece facilidades de pago por hitos de avance.
• Define claramente el tiempo de ejecución (10 días) y garantía (3 meses).
• Nos dejaría el ascensor para para uso de la comunidad mientras dure el trabajo
• Desventajas:
• Es un trabajo de adecuación eléctrica/control; si el equipo tiene fallas mecánicas de fondo, requerirá inversiones adicionales más adelante.

Comentario: es obvio que la empresa que se contrate va a prestarnos el servicio de mantenimiento y sobre esa marcha se irá adecuando la optimización del equipo para su mejor servicio; eso es algo que debemos tener claro y es materia pendiente. Arreglamos uno pero el otro requiere de mejoras.

4. Conclusiones y Recomendaciones para la Toma de Decisiones

1.     Claridad del alcance técnico: si bien las cotizaciones no corresponden al mismo equipo ni al mismo tipo de trabajo. Para poder comparar, se debería solicitar a ambas empresas que coticen el mismo alcance sobre el mismo ascensor, pero dada las circunstancia creemos que el principio de adaptación y de adecuación de nuestros presupuestos y necesidades nos presentan un panorama con ciertos índices de claridad para la toma de decisiones

2. Priorización de la inversión: Dado el esfuerzo económico que representa para la comunidad, si la decisión debe tomarse por etapas, conviene evaluar cuál de los dos ascensores presenta mayor riesgo operativo o está detenido actualmente para atenderlo primero.
3. Manejo de la cobranza o de una futura cuota extraordinaria:
• La propuesta de A.S.M. Vertical facilita la recolección al permitir pagos por avance.
• De aprobarse HGM Ingeniería, se debe solicitar por escrito la garantía del trabajo e intentar negociar un esquema de pago fraccionado similar para no ahogar la caja del condominio.

4.     Referencia de cambio: Notar que HGM especifica la tasa "EURO BCV". Es un punto a revisar jurídicamente/financieramente antes de firmar, asegurando que los cobros se mantengan en el marco de la normativa vigente.

Comentario final: lo que si está claro es que cualquiera que sea el ascensor par o impar, luego de 13 años ininterrumpidos de la modernización del impar y la prestación del par por siempre, es necesario la adecuación de esos equipos , si bien se mantuvieron con un servicio de mantenimiento que hemos demostrado con hechos que fue ineficiente,llegó la hora que todos sabíamos que iba a llegar de hacer una inversión que nos golpea…SI, pero hay que hacerla por múltiples razones que todos conocemos.

Finalmente. Se les adjunta a esta exposición una planilla donde ustedes después de leerla y analizarla escogerán la alternativa que según sus criterios es la adecuada. Miembros de la JDC pasarán por sus hogares para conseguir su aprobación  y el compromiso que eso supone. Este documento será colocado en el Blog para su lectura análisis y comentarios lo pondremos a partir de la fecha en el blog del edificio. Para su lectura de esta forma pulse el link dado a continuación  http://residenciaselclavel.blogspor.com