Siete estrategias para lograr un
condominio
eficiente
El modelo de condominio que solemos aplicar en la mayoría de
los inmuebles en nuestro país funciona bajo un esquema de gastos vs. Cobros,
Nuestra comunidad no escapa de este esquema, por lo que este modelo lleva a
tener siempre un condominio deficitario. De toda esta experiencia es necesario
que surjan nuevas ideas. Un condominio no debiera estructurse sobre lo que se
gasta hoym sino sobre lo que se necesitará.La pregunta no debe ser ¿cuánto gastamos
en el mes? Dino ¿Cuánto dinero debemos tener para que el edfificio funcione sin
sobre saltos?
La idea práctica es romper el circulo vicioso de terminar de
pagar una vez emitido el condominio y esperar que e 10 o 15% que pagan los
primeros días y pagar lo que no se pudo cubrir debido a la mnorosidad y
comenzar de nuevo. A estos efectos hemos
estado consultando cómo hacen los condominios en Venezuela en el marco de la crísis
sistémicas que hemos estado padeciendo desde hace un buen tiempo y todos los
caminos nos llevan a la dinamización de los fondos llámese de reserva o
contingencia que por lo general está contablemente pero líquidamente está
diliudo en los condominios por cobrar. En ese sentido surjen una serie de propuestas
que vale la pena considerar y que pudieran ser implementadas acá, ahora más que
nunca cuando nuestro hogar empieza a acusar el paso de los años y es necesario romper
este ciclo vicioso y adoptar nuevos esquemas mediante los cuales se creen estrategias
para poder emprender la recuperación tan anhelada por todos nosotros- A
continuación discutimos algunas de esas propuestas que estamos seguros que con
disposición y algo se compromiso se pidiera llevar a cano
1. Separar el
recibo en dos líneas claras
Una propuesta podría ser estructurar el recibo mensual en
dos conceptos distintos: *Gastos Operativos* (servicios de limpieza, vigilancia
, electricidad de áreas comunes, compra de insumos, entre otros) y *Fondo de
Reserva o de Contingencia *. Esto está instituido desde siempre en nuestro
condominio pero hay que tratar por todos
los medios posibles que este fondo sea líquido (la propuesta es depositar el dinero
en una cuenta aparte de la corriente del condominio) y tratar de comprar divisas para eludir de algún modo la continua
y perenne devaluación del bolívar) este monto es del 10% (en este condominio
este fondo sería de 1.018.335 Bs — al
cambio actual esos equivalente a 1744 $ lo que se traduce en un condoiminio de
28 $ promedio de todos los aptos con excepción de los PH el fondo equivale casi
3 dólares por apto. Lo que dejaría si este dinero estuviera líquido alrededor
de 200$ al mes) si se aumentara este fondo
a 5 dolares produciría unos 300 $ al mes o lo que es lo mismo unos 3000$ al
años que sería dinero liquido para afrontar; reparaciones imprevistas,
inversión en mejorar la planta física entre otras inversiones que se pueden
hacer. Llevar a cabo no pareciera ser imposible y pareciera no ser un
sacrificio ingente el que se deba hacer. Todo es cuestión de explicarlo a la
comunidad.
2. Cambiar el momento de facturación: cobrar anticipado
Este es el cambio más poderoso y menos costoso de todos. Si
el recibo se emite el día 25 de cada mes para ser cancelado antes del día 5 del
mes siguiente, el condominio siempre tendrá un mes de colchón en caja. Se deja
de administrar sobre el déficit y se empieza a administrar sobre la previsión.
Este solo ajuste rompe la dependencia del dinero de los vecinos puntuales para
cubrir los gastos del mes anterior, porque ese dinero ya estará disponible
antes de que el gasto ocurra.
3. Transparencia
total: el estado de cuenta mensual simple
Una de las razones más silenciosas de la morosidad es la
desconfianza. Muchos propietarios no pagan no porque no puedan, sino porque no
saben en qué se usa su dinero. La solución es publicar mensualmente —en la
cartelera del edificio, por WhatsApp o en este blog— un estado de cuenta de una
sola página: cuánto se recaudó, cuánto se gastó, en qué se gastó y cuánto quedó
en caja. Sin tecnicismos contables. Sin lenguaje burocrático. Solo los números.
La transparencia es el mejor incentivo para pagar. Vale decir que ya empezamos a cumplir esta meta. Ya en el blog
están a disposición las facturas pagas con sus respectivos soportes de pago. Hay
que decir que ya se empezó deudas heredadas de la JDC anterior como el pago de 1
año de honorarios de la asministradora CIMO que no sabemos por qué motivo no ha
cobrado desde hace dos años
4. Incentivos para el
pago puntual
En lugar de castigar públicamente a los morosos —lo cual
genera conflicto y resistencia— proponemos *reconocer a quienes están al día*.
Algunas medidas concretas: publicar la lista de unidades solventes (no la de
morosos), y dar prioridad en la gestión
de solicitudes de mantenimiento a las unidades al corriente con sus pagos. El
cumplimiento debe tener un valor perceptible.
5. Planes de pago formales para deudas antiguas
La morosidad acumulada es un activo dormido. Perseguirla
judicialmente es costoso y lento. Una vía más práctica es ofrecer a los
propietarios con deuda histórica un *convenio de pago formal y firmado*: este
proceso ya está en curso, se han recuperado algunos condominio por cobrar (cosa
que ya se publicó en este mismo espacio).
cuotas mensuales adicionales que, sumadas a la alícuota corriente, permitan
saldar la deuda en un plazo razonable. Recuperar el setenta por ciento de una
deuda vieja en doce meses es infinitamente mejor que tenerla en los libros sin
perspectiva de cobro. Estos acuerdos también generan un registro jurídico útil
en caso de que sea necesario escalar la gestión. Asimismno hemos revisado la
deuda y en algunos casos extremos se pueden ofrecer incentivos al deudor para
que comience a pagar su deuda
6. Mejoras de alto impacto visual y bajo costo
Cuando un vecino ve que su dinero produce resultados
tangibles, su disposición a pagar mejora. No es necesario esperar a tener un
gran fondo para actuar. Hay intervenciones que cuestan poco y cambian mucho:
pintar un pasillo por etapas, reemplazar bombillos convencionales por LED en
las áreas comunes —una inversión que se recupera en cuatro a seis meses de
ahorro eléctrico— o mantener la entrada y el jardín en condiciones dignas. Cada
mejora visible es un argumento vivo a favor del pago puntual.
7. Asamblea de rendición de cuentas semestral
Más allá del estado de cuenta mensual, proponemos
institucionalizar una *asamblea semestral de rendición de cuentas* donde
la Junta presente los logros del período, el estado del fondo de reserva, las
prioridades de inversión para los próximos meses y la situación de la morosidad
en términos generales. Esta práctica convierte la administración en un asunto
de todos, reduce los rumores, genera legitimidad para las decisiones de la
Junta y fortalece el tejido comunitario que, en última instancia, es lo que
hace sostenible cualquier condominio.
Una nota sobre el contexto de nuestra Venezuela
Sabemos que administrar un condominio en Venezuela hoy
implica lidiar con variabilidad cambiaria, servicios públicos intermitentes y
un poder adquisitivo muy comprimido. Precisamente por eso, ninguna de estas
estrategias requiere una inversión inicial significativa. Todas se basan en
reorganizar lo que ya existe: el flujo de caja, la información, los incentivos
y la confianza. Son cambios de criterio, no de presupuesto.
Conclusión: la eficiencia es una decisión colectiva
Un condominio eficiente no es necesariamente el que tiene
más recursos. Es el que usa bien los que tiene, comunica con claridad lo que
hace, reconoce a quienes cumplen y construye, mes a mes, un fondo que le
permita anticiparse a los problemas en lugar de reaccionar ante ellos.
Estas siete estrategias no son una solución mágica ni
instantánea. Son una hoja de ruta que, aplicada con disciplina y con el
respaldo de la comunidad, puede transformar la dinámica financiera de
Residencias El Clavel en el mediano plazo. El primer paso, y el más importante,
es que la mayoría de los propietarios decida que el cambio vale la pena.
Estamos a su disposición para discutir cualquiera de estas
propuestas en la próxima asamblea. La puerta de la Junta está abierta.
Junta de
Condominio · Residencias El Clavel
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