RESIDENCIAS EL CLAVEL

Siete estrategias para lograr un condominio 

eficiente

El modelo de condominio que solemos aplicar en la mayoría de los inmuebles en nuestro país funciona bajo un esquema de gastos vs. Cobros, Nuestra comunidad no escapa de este esquema, por lo que este modelo lleva a tener siempre un condominio deficitario. De toda esta experiencia es necesario que surjan nuevas ideas. Un condominio no debiera estructurse sobre lo que se gasta hoym sino sobre lo que se necesitará.La pregunta no debe ser ¿cuánto gastamos en el mes? Dino ¿Cuánto dinero debemos tener para que el edfificio funcione sin sobre saltos?

La idea práctica es romper el circulo vicioso de terminar de pagar una vez emitido el condominio y esperar que e 10 o 15% que pagan los primeros días y pagar lo que no se pudo cubrir debido a la mnorosidad y comenzar de nuevo.  A estos efectos hemos estado consultando cómo hacen los condominios en Venezuela en el marco de la crísis sistémicas que hemos estado padeciendo desde hace un buen tiempo y todos los caminos nos llevan a la dinamización de los fondos llámese de reserva o contingencia que por lo general está contablemente pero líquidamente está diliudo en los condominios por cobrar. En ese sentido surjen una serie de propuestas que vale la pena considerar y que pudieran ser implementadas acá, ahora más que nunca cuando nuestro hogar empieza a acusar el paso de los años y es necesario romper este ciclo vicioso y adoptar nuevos esquemas mediante los cuales se creen estrategias para poder emprender la recuperación tan anhelada por todos nosotros- A continuación discutimos algunas de esas propuestas que estamos seguros que con disposición y algo se compromiso se pidiera llevar a cano

 1. Separar el recibo en dos líneas claras

Una propuesta podría ser estructurar el recibo mensual en dos conceptos distintos: *Gastos Operativos* (servicios de limpieza, vigilancia , electricidad de áreas comunes, compra de insumos, entre otros) y *Fondo de Reserva o de Contingencia *. Esto está instituido desde siempre en nuestro condominio pero hay que  tratar por todos los medios posibles que este fondo sea líquido (la propuesta es depositar el dinero en una cuenta aparte de la corriente del condominio) y tratar de comprar  divisas para eludir de algún modo la continua y perenne devaluación del bolívar) este monto es del 10% (en este condominio este fondo sería de 1.018.335 Bs  — al cambio actual esos equivalente a 1744 $ lo que se traduce en un condoiminio de 28 $ promedio de todos los aptos con excepción de los PH el fondo equivale casi 3 dólares por apto. Lo que dejaría si este dinero estuviera líquido alrededor de 200$ al mes)  si se aumentara este fondo a 5 dolares produciría unos 300 $ al mes o lo que es lo mismo unos 3000$ al años que sería dinero liquido para afrontar; reparaciones imprevistas, inversión en mejorar la planta física entre otras inversiones que se pueden hacer. Llevar a cabo no pareciera ser imposible y pareciera no ser un sacrificio ingente el que se deba hacer. Todo es cuestión de explicarlo a la comunidad.  

 2. Cambiar el momento de facturación: cobrar anticipado

Este es el cambio más poderoso y menos costoso de todos. Si el recibo se emite el día 25 de cada mes para ser cancelado antes del día 5 del mes siguiente, el condominio siempre tendrá un mes de colchón en caja. Se deja de administrar sobre el déficit y se empieza a administrar sobre la previsión. Este solo ajuste rompe la dependencia del dinero de los vecinos puntuales para cubrir los gastos del mes anterior, porque ese dinero ya estará disponible antes de que el gasto ocurra.

 3. Transparencia total: el estado de cuenta mensual simple

Una de las razones más silenciosas de la morosidad es la desconfianza. Muchos propietarios no pagan no porque no puedan, sino porque no saben en qué se usa su dinero. La solución es publicar mensualmente —en la cartelera del edificio, por WhatsApp o en este blog— un estado de cuenta de una sola página: cuánto se recaudó, cuánto se gastó, en qué se gastó y cuánto quedó en caja. Sin tecnicismos contables. Sin lenguaje burocrático. Solo los números. La transparencia es el mejor incentivo para pagar. Vale decir que ya  empezamos a cumplir esta meta. Ya en el blog están a disposición las facturas pagas con sus respectivos soportes de pago. Hay que decir que ya se empezó deudas heredadas de la JDC anterior como el pago de 1 año de honorarios de la asministradora CIMO que no sabemos por qué motivo no ha cobrado desde hace dos años

 4. Incentivos para el pago puntual

En lugar de castigar públicamente a los morosos —lo cual genera conflicto y resistencia— proponemos *reconocer a quienes están al día*. Algunas medidas concretas: publicar la lista de unidades solventes (no la de morosos),  y dar prioridad en la gestión de solicitudes de mantenimiento a las unidades al corriente con sus pagos. El cumplimiento debe tener un valor perceptible.

5. Planes de pago formales para deudas antiguas

La morosidad acumulada es un activo dormido. Perseguirla judicialmente es costoso y lento. Una vía más práctica es ofrecer a los propietarios con deuda histórica un *convenio de pago formal y firmado*: este proceso ya está en curso, se han recuperado algunos condominio por cobrar (cosa que ya se publicó  en este mismo espacio). cuotas mensuales adicionales que, sumadas a la alícuota corriente, permitan saldar la deuda en un plazo razonable. Recuperar el setenta por ciento de una deuda vieja en doce meses es infinitamente mejor que tenerla en los libros sin perspectiva de cobro. Estos acuerdos también generan un registro jurídico útil en caso de que sea necesario escalar la gestión. Asimismno hemos revisado la deuda y en algunos casos extremos se pueden ofrecer incentivos al deudor para que comience a pagar su deuda

6. Mejoras de alto impacto visual y bajo costo

Cuando un vecino ve que su dinero produce resultados tangibles, su disposición a pagar mejora. No es necesario esperar a tener un gran fondo para actuar. Hay intervenciones que cuestan poco y cambian mucho: pintar un pasillo por etapas, reemplazar bombillos convencionales por LED en las áreas comunes —una inversión que se recupera en cuatro a seis meses de ahorro eléctrico— o mantener la entrada y el jardín en condiciones dignas. Cada mejora visible es un argumento vivo a favor del pago puntual.

7. Asamblea de rendición de cuentas semestral

Más allá del estado de cuenta mensual, proponemos institucionalizar una *asamblea semestral de rendición de cuentas* donde la Junta presente los logros del período, el estado del fondo de reserva, las prioridades de inversión para los próximos meses y la situación de la morosidad en términos generales. Esta práctica convierte la administración en un asunto de todos, reduce los rumores, genera legitimidad para las decisiones de la Junta y fortalece el tejido comunitario que, en última instancia, es lo que hace sostenible cualquier condominio.

Una nota sobre el contexto de nuestra Venezuela

Sabemos que administrar un condominio en Venezuela hoy implica lidiar con variabilidad cambiaria, servicios públicos intermitentes y un poder adquisitivo muy comprimido. Precisamente por eso, ninguna de estas estrategias requiere una inversión inicial significativa. Todas se basan en reorganizar lo que ya existe: el flujo de caja, la información, los incentivos y la confianza. Son cambios de criterio, no de presupuesto.

Conclusión: la eficiencia es una decisión colectiva

Un condominio eficiente no es necesariamente el que tiene más recursos. Es el que usa bien los que tiene, comunica con claridad lo que hace, reconoce a quienes cumplen y construye, mes a mes, un fondo que le permita anticiparse a los problemas en lugar de reaccionar ante ellos.

Estas siete estrategias no son una solución mágica ni instantánea. Son una hoja de ruta que, aplicada con disciplina y con el respaldo de la comunidad, puede transformar la dinámica financiera de Residencias El Clavel en el mediano plazo. El primer paso, y el más importante, es que la mayoría de los propietarios decida que el cambio vale la pena.

Estamos a su disposición para discutir cualquiera de estas propuestas en la próxima asamblea. La puerta de la Junta está abierta.

 

Junta de Condominio · Residencias El Clavel

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