RESIDENCIAS EL CLAVEL

 El Desafío de la Morosidad: Análisis de Concentración y Riesgo

La situación de morosidad en el edificio es alarmante desde una perspectiva estadística. A la hora de escribir este artículo hay una deuda de 164  recibos por pagar serían $ 7.153,49  que traducidos en Bs  3.483.749,63  son  con un 43% de incumplimiento, pero manejable desde una perspectiva administrativa y social (recordemos la situación económica que atraviesa nuestra economía ) si se aplica una estrategia de segmentación. La data indica que el problema no es una insolvencia generalizada de la comunidad, sino una falta de pago concentrada en un núcleo crítico de deudores.  Aquí vale una consideración que hemos discutido ampliamente y se trata de un fenómeno psico social en la que el trato poco empático de la JDC anterior juega un papel muy importante y que fuentes consultadas lo señalan. Quiero decir que el comportamiento de un núcleo social se basa en lo que observan de sus estamentos dirigentes. Aquí encaja perfectamente esa teoría. Diríamos que hay que dirigir los esfuerzos a tratar de llegar a acuerdos con esos vecinos, hacerles ver la conveniencia de tomar acciones en ese sentido. Habrá que definir estrategias tendentes a llegar a acuerdos en la medida de sus posibilidades. Lo medular es que el deudor tenga plena consciencia de su situación y se percate que hay una comunidad pendiente y alerta de esta situación. 

PERFIL DE MORODIDAD	APARTAMENTOS PENDIENTES	RECIBOS POR PAGAR	ESTRATEGIA
Crónicos	Conciliación acuerdos	129	Via recurrente acuerdos de conciliación Legal
Recurrentes	·         Olvido ·         Protesta Pasiva	34	Recordatorio Constantes
Coyunturales	·           Falta de liquidez momentánea ·           Olvido	40	Recordatoirios

 

 El hecho de que solo siete apartamentos sean responsables de 129 recibos pendientes simplifica la labor de cobranza legal, ya que permite concentrar los recursos jurídicos  ( si se llegara a esa situación). Es perentorio agotar todas las vías de conciliación ya que se trata de  un grupo pequeño que genera el mayor daño patrimonial a la comunidad. Por otro lado, los más de 40 apartamentos que no han pagado el mes en curso representan un fenómeno de "morosidad por olvido" o "protesta pasiva", el cual puede ser revertido mediante una campaña de comunicación asertiva y transparencia en el uso de los fondos. Una de las fases más efectiva en este tipo de situaciones está en la información permanente traducido en una transparencia de la gestión. Todo lol que se haga deberá ser documentado y difundirlo en los medios disponibles 

Consecuencias Legales de la Falta de Pago

Es necesario recordar a la comunidad la existencia de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en proporción a su alícuota (Art. 12). En Venezuela, los recibos de condominio emitidos por el administrador hacen fe contra el propietario moroso y tienen fuerza ejecutiva (Art. 14). Esto permite:   

1. Embargo Preventivo: Solicitar al tribunal el embargo de bienes del deudor, incluyendo el propio apartamento, para garantizar el pago de la deuda acumulada.  Claro esta es una situación extrema, en que el propietario se niegue rotundamente a asumir sus pasivos y muestre resistencia ante cualquier gestión que hayan hecho los administradores. Todos estos casos serán objeto de recisión por parte de la JDC recién instalada

2. Remate Judicial: En casos extremos, el inmueble puede ser rematado para cubrir los gastos comunes impagos e intereses moratorios. Esta es una situación extrema a la que nunca una comunidad debiera llegar, aunque siempre habrá casos extremos que sabemos que no es nuestro caso, pero bien vale el recordar que la Ley presecribe todos estos casos 

3. Transmisión de la Deuda: La obligación es propter rem, lo que significa que el nuevo comprador de un inmueble asume solidariamente las deudas de condominio existentes al momento de la adquisición.  Esto se está volviendo común en nuestro país el vendedor descuenta del precio del inmueble los pasivos de la propiedad. En este caso, esta opción no se presenta en nuestra comunidad por lo que la vía de conciliación es la más recomendable